| 主题 |
| “一热一冷”突显 银行支持地方保障房建设急需政策扶持——对赣州市银行业支持保障房建设情况的调查 |
| 作者 |
| 曾暾 华秩平 （赣州市银监分局） |
| 调研背景 |
| 今年初，国家明确提出了新开工保障性住房和棚户区改造住房1000万套的建设任务。目前，各级政府在全力推进当地保障房建设，但与地方政府的高投资热情形成鲜明反差的是银行业机构对参与地方保障房建设谨慎冷静，尤其是对公租房、廉租房项目缺乏支持意愿，表现出“地方政府热情高，银行介入冷静”的“一热一冷”现象。为此，市银监分局开展了专题调查。 |
| 调研时间 |
| 2011年10月 |
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据赣州市2011年新建廉租房、公租房及棚户区改造计划，分别超出江西省下达其计划任务数的56.46%、96.71%、72.86%，初步测算投资总额将超过100亿元， 而地方政府计划投资7.9亿元，由于赣州市属于经济欠发达农业地区，地方财力相对比较薄弱，2010年全市财政总收入仅为128亿元，特别是近年来医改、教育、水利、交通设施等涉及民生工程财政支出日益增加的情况下，地方保障房建设将面临巨大的资金缺口。加上本地保障房建设计划远远超出省下达的任务数，超出部分能否享受中央及省级专项补助资金将难以保证，为此将进一步增加地方政府的融资压力。 （二）相关政策不配套，银行支持难。 调查中发现，银行支持难的主要原因：一是优惠政策落实难。如为降低保障房建设成本，当地政府对棚户区改造制定了包括土地出让金返还，行政性收费和政府性基金全免、服务性收费按收费标准下限减半征收等一些扶持政策，但其中“棚改拆安置房与原拆迁等面积部分免征营业税和契税，棚改工程的营业税、房产税、土地使用税和企业所得税实行即征即返”这一扶持政策，由于涉及到省级政府部门的审批权限，最终能够落实到位尚不明确，保障房建设成本难以确定，影响银行对贷款风险的评估与决策。 二是还款来源保障难。除经适房、棚户区改造等以销售为主的保障房能够获得稳定的现金流外，由于公租房、廉租房等保障性住房建设回收期长、还款来源无保障等一系列原因，银行支持意愿不高。以当地为例，目前平均月租金仅为1.6元／平方米，以50平方米的套面积、建设成本10万元计算，每年收取的租金收入在1000元左右，扣除物业管理费用后的收益尚不够偿还资金利息。 三是风险补偿难。由于目前对银行支持保障房建设的信贷鼓励政策具体标准和措施还未出台，银行支持保障性住房建设不象涉农贷款一样，具有一定的风险补偿政策，导致银行在此类贷款上难于承受收回贷款利息和本金的风险。 （三）平台公司运作模式，银行界定难。 据调查，当地棚户区改造、公租房和廉租房项目的投资建设主体大多为地方有关主管部 |
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