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主题
会昌县农民住房财产权抵押贷款试点工作调查与思考
 
作者
肖季祥(人民银行会昌县支行)
 
调研背景
会昌县于2014年在全省率先开展农民住房财产权抵押贷款试点工作。两年多来,在省、市相关部门的悉心指导和金融部门的大力支持下,该项工作取得了较好成效。从政策层面上来看,地方政府鼓励和支持金融机构进行农民住房财产权抵押贷款试点,但目前法律依据明显不足,政府相应配套政策滞后,金融机构开办此项业务还存在一定风险,导致全面推进进程较为迟缓。
 
调研时间
2016年5月
 
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    此外,根据《土地管理法》,农村村民基本上是“一户一宅、一宅一房”,处理抵押农房将使农户“居无定所”,与最高人民法院对一套房抵押“可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”的解释相悖,一套农房抵押变现不受法律支持。为了规避这一风险,承贷银行对于贷款农户的审核相对较严格,对其信用度、创业项目、盈利能力等要进行综合考评;对抵押的农房要求也非常严格,一般要求有一定经济价值,位于圩镇、国道沿线、城乡结合部等处,万一有风险,可将抵押物出租偿还贷款。基于以上原因,农房抵押贷款对象范围受到了较大限制,贷款受众大大减少。

    三、相关建议

    针对以上难题,特提出如下建议:

   (一)政府层面。
   
    一是强化试点工作领导。要提高试点工作各成员单位重视程度,将试点工作作为年终考核的重点指标,强化对各成员单位的目标考核,落实对试点银行的奖励政策;建立市县两级层面定期议事机制,由参与试点单位定期召开会议集中解决实际问题;理清各单位职责,如不动产登记职能已由房管部门划归国土部门,试点牵头单位也要调整为国土部门。

    二是强化办证办贷相关服务。要整合乡镇便民服务平台,统筹乡镇国土、规划、房管(乡镇如无站所可委托代理)等部门服务资源,建立农房抵押贷款绿色通道,安排专人专办跟踪服务,实行限时办结,缩短办证周期,提高服务质量。建议通过政府购买社会服务方式,由政府对农房抵押贷款工作中涉及测绘或者评估等服务进行购买,或通过招标等市场化方式对有关服务进行限价,降低农户贷款成本;推行先缴后补办法,农户或者银行在抵押贷款过程中产生的一些服务性费用,可由政府进行补贴;进一步清理国土、规划、房管等部门办证费用,能免则免,能减则减,让利于民。

    三是进一步整顿和规范农房建设,对于农房违规建设或超占面积等情况要通过拆除、处罚等方式分类清理,对正在批建的农房要严格履行规划程序,坚决杜绝乱建多占现象。

    四是健全中介服务体系,培育和发展与其相适应的服务机制。加强社会中介体系建设,建立健全宅基地使用权、农房所有权抵押评估机构,建立农村产权交易中心,构建农村产权交易流转平台。

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