上海10家银行房贷调查

     [ 与股份制银行、城商行相比，财大气粗、风险承受能力较强的国有银行房贷额度相对比较宽松，但放贷步伐明显放缓 ]

　　曾经占据银行个人贷款业务主力的房贷业务，在这个“金九银十”可能会变成被各银行丢来丢去的烫手山芋。

　　“我建议你去国有银行，我自己都是在××银行贷的。”某股份制银行的一位工作人员向上门咨询房贷业务的第一财经日报《财商》记者建议。

　　国有大行仍有额度但放贷放缓

　　记者了解到，上海多家股份制商业银行及城商行的个人房贷业务，在申请调整之后，几乎“名存实亡”。个别银行虽然仍在放贷，但利率优惠幅度明显下降，客户范围有所压缩，放款时间出现延后。

　　其中，兴业银行、招商银行、南京银行的网点工作人员向记者强调，首套二手房的利率优惠只能在基准利率的基础上打9折，而且只能办理不使用公积金的房贷业务，额度有限，建议记者抓紧办理。“这一块儿的政策随时都有可能变。”南京银行一位客户经理告诉记者。

　　光大银行的一位工作人员也向记者介绍，该行已经取消了房贷的利率优惠，放款时间也会在三个月以上，而且未必拿得到放贷额度。

　　华夏银行的工作人员向记者透露，二季度以后，该行的个人房贷业务以及个人综合消费贷款业务“已经不怎么做了”。也有银行表示，现在只做抵押贷款，不做按揭贷款了。

　　一位银行内部人士推测，本来进入下半年，房贷额度已经用得差不多了。加上之前的“钱紧”影响，额度吃紧状况较往年更为明显。

　　“国有银行虽然放款慢，但至少有额度。大一点的股份制，基本不做个人房贷了，毕竟主要是靠商业信贷业务盈利的。”民生银行一位员工告诉记者。

　　与股份制银行、城商行相比，财大气粗、风险承受能力较强的国有银行房贷额度相对比较宽松，但放贷步伐明显放缓。

　　农行、工行、建行的折扣虽然暂时保持在8.5折，但是对于放款时间都无法给出明确的期限，工作人员纷纷表示，额度出现相对紧张。

　　“我只能确定房贷业务今天是维持原状，也许下一刻规定就变了，而且等待时间有可能会比较长。”记者致电建行某支行信贷员得到上述回答。

　　农行的一位客户经理向记者介绍，该行的放贷额度一季度就用完了，“现在的额度，是还款的客户空出来的”。

　　“进入九十月份银行房贷收紧，基本属于正常情况，至少首套房贷的业务还在做，过一段时间，额度可能会更紧。”中原集团研究中心研究总监刘渊接受本报采访时表示。

　　中介支招备选外资行

　　“银行房贷利率折扣以后会呈现下降趋势，这是利率市场化驱动的结果。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇推测，未来实现存款利率市场化之后，银行面临交易成本上升压力，个人房贷折扣将失去存在空间。

　　郭田勇认为，一方面，存贷比明显下降，银行可投放的贷款空间有限，另一方面，房贷虽然属于优质资产，但当前利率仅在基准利率附近波动，对于银行而言，生息低，单笔业务规模小。银行为了生存，自然会把重心向议价能力更强的业务靠拢。

　　“之前可能一些银行存在放贷过量的现象，现在面临业务压力，出于安全考虑，要适度控制风险。”刘渊向记者表示。

　　郭田勇判断，房贷额度缓解期限暂无定论，尚需观察市场发展趋势，银行的资金面也需要时间调整。不排除未来经济发展需要，央行会向银行提供货币供给，进而缓解银行的房贷压力。

　　对于银行出现的信贷额度难题，处于食物链中游的房产中介自然不会坐以待毙，错过“金九银十”的收获季。房产中介公司纷纷使出看家本领，见招拆招谋出路。

　　挑挑拣拣，优选客户，是其中的重要一环。刘渊向记者介绍，当放款资源有限时，资质良好的客户会更容易拿到额度。在接单时，中介则会首选申请成功率较高的顾客资源，山不过来我过去。

　　“换”字当头，主动出击。“换呀，一家银行挨一家去申请，总会有合适的银行放贷的。”某房产中介的工作人员告诉记者。

　　“只要愿意多付手续费，我们就可以找得到合适的银行接单。”一家中型房地产的中介人员向记者保证。该员工向记者透露，一般房产中介都有固定的合作银行，可以称为绿色通道。该中介公司就和四大行保持着持续的业务往来。

　　此外，外资银行也成为该公司应对银行房贷满额的一条备选出路。“当然要做出一些牺牲，贷款客户得放弃享受公积金的福利。”“外资银行是不做含公积金项目的贷款的。”记者从上海住房置业担保公司证实了上述中介的说法。

　　据记者了解，不是所有的外资行都有个人房贷业务，个别银行对客户要求也比较高，例如要求最低贷款额度70万元，月收入5000元以上，利率折扣也要根据个人情况来定。但是在这种情况下，也不失为一种选择。

　　给购房者的一些建议

　　“听说额度紧张，我现在提交申请还赶得上吗？”准备申请房贷的李先生急切地向某银行工作人员咨询。记者发现，和李先生同样“不淡定”的购房者不在少数。为了房子，在银行间奔走申贷，忐忑不安。

　　银行放贷额度收紧的消息传出后，的确引起了贷款购房者的关注，并做出了不同的反应。计划申请房贷的购房者试图加速申请房贷的步伐；正在审批的贷款购房者表示心情忐忑，担心没有额度；等待放款的购房者则焦虑折扣是否会出现变动；与之相对的，已经完成交易的购房者则暗自庆幸避开了紧张时期。

　　对于刚需购房者，郭田勇建议尽快下手。“折扣只会越来越少。”而在等和快之间，刘渊则奉劝购房者，慎重考虑，量力而行，“房产消费是一笔大开支，还是算清楚再决定”。

　　在实际操作中，如果贷款已经批复通过，银行却迟迟不肯放款，由此引发的合同违约责任应该如何界定呢？北京铭滔律师事务所孙涛律师忠告：银行的协议一般是格式条款，其中都会包含免责条款，即使逾期不放款，银行也很难被追究责任。购房者可以要求在合同中添加补充条款，对于存在分歧的地方加以解释，以便银行违约时，贷款人可以采取法律途径依法维权，而在签订买卖合同时，购房人最好也加上相应的免责条款。

　　而如果在合同中没有提前约定，合同中有逾期赔付的款项，应按照合同规定执行，购房者即便拿不到贷款，也需要担责。孙涛建议，在签订合同时，可在合同中加注一项条款：如因国家政策调整，合同无法履行，合同双方自动解除合约，互不承担责任。摄影记者/高育文