邓聿文：房价全面调整“最后一公里”将到来？

    二三线城市首个限购令前不久在台州面世，日前又有报道，对个别应出而未出限购令城市的地方行政负责人，住建部准备"约谈"。此前，住建部规定8月31日为各地方政府上报"房地产调控工作落实情况"自查结果的最后期限。据悉，超过2/3的地方政府已经将对照自查的总结报告上报至住建部，其中包含即将实施限购措施的若干城市。

　　进入下半年来，中央对房地产调控层层"加码"，除了对二三线城市进行限购，住建部近期也开始在全国40个房地产热点城市推进房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作。此外，国家发改委主任张平近日在向全国人大常委会报告上半年经济社会发展计划执行情况时重申，要坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。这一连串行动和措施，其意图传达的信号非常明确，即不管出于何种因素，投机者和开发商都不要对房地产调控的松动有任何幻想。

　　为达到房价稳中有降的目标，中央今年以来采取了"两面作战"的调控方式：一面是采取诸如限购限贷、试点房产税的方法，压制投机和投资需求；一面是增加住房供给，加大房地产投资力度，包括大规模建设保障房。理论上说，这个"两面作战"的调控方式，是能够将过高的房价打下去的。

　　房价的上涨，有很多复杂的因素。除了人们普遍收入不高，置业思维存在问题以及投机导致的非理性上涨外，最主要的有两个因素：一是地方政府出于财政和GDP增长的需要，对本应由政府提供的保障房建设长期缺席，而把百姓的住房需求全部推向市场，由开发商来满足；二是公共资源的城市分配不均，愈是大城市、中心城市，可以获得的公共服务资源比其他城市愈多。前者是造成房价不断上涨的根本，后者是导致不同城市房价差距甚大的主要因素。

　　从经济角度看，调控房价无非从需求和供给两方入手。在抑制投资和投机需求方面，如上所述，近年来政府出台了很多措施，其严厉程度都史无前例。如果同时辅之以增加市场的住房供应量，特别是大建具有价格优势的保障房，这一减一增，理论上是能有效缓解目前市场的供求紧张状况，将过高的房价降下来。

　　目前，全国大部分限购城市的限购时长已接近一年，北京快一年半，已超出短期所需时限，正在向中长期化、普遍化发展。从7月的统计数据看，限购的效果正在缓慢显现。70个大中城市新建商品住宅价格7月环比增幅已连续3月收窄且逼近持平。其中，北上广深四大一线城市新建住宅价格环比停涨。到目前，一些一线城市房地产市场的降温迹象更加明显，如果二三线城市也加入到限购行列，相信这一趋势会蔚为大观。

　　当然，要促使房地产调控早日达成效果，还有必要继续适当收缩货币政策，并试点在住房保有环节征收房产税。从发达国家的经验看，征收房产税或物业税能够为地方发展提供一条可持续的财政收入来源，而地方的财政困境普遍被认为是催高房价的一个重要因素。现行的房地产税结构是"轻保有、重流通"，基本对遏制房价上涨起不到作用。房产税从流通环节改为保有环节征收，将会使投机者持有房子的代价大大上升，从而有助于减少投机行为，引导合理的住房消费，使房价回归理性。

　　就像流通领域的价格治理往往受制于"最后一公里"一样，在国家持续不断的房地产调控压力下，全国房价全面调整的"最后一公里"或正加速到来，对此应抱有信心。