马光远：哄抬房价，罚酒三杯

马光远 经济学博士

8月10日，国务院法制办对《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》公开征求意见。该意见稿最引人注目的规定是关于开发商捂盘惜售，哄抬房价的具体处罚标准：意见稿明确规定，房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，经有关行政主管部门查实，可处以1万元以上3万元以下的罚款。

即使以最高3万元的罚款标准衡量，现在只能在北京五环边上买一平米的房子，这样的处罚，与其视为对开发商的惩罚，毋宁视为对开发商囤积土地、捂盘惜售、哄抬房价等行为的变相鼓励。

“哄抬房价，罚酒三杯”，在多年来房价调控的过程中，政府有关部门总是三令五申地强调严禁捂盘惜售，哄抬房价云云，但由于没有硬性的控制措施，以及违法成本几乎可以忽略不计，每每房价上涨，捂盘惜售、哄抬房价几乎成了所有开发商集体行动的逻辑。典型的案例是去年4月，位于北京市朝阳区五里桥附近的两幢楼开盘引爆上千人的纠纷。早在去年4月3日，上千名购房者在某楼盘连夜排号交付“定金”2万元之后，售楼方给予了两项口头优惠政策。等到开盘时，售楼方突然宣布：售价比当初承诺的价格每平方米上涨4000元，均价最高达2.8万元，且之前的优惠政策全部无效。一个晚上每平米暴涨4000元，每套房子涨了几十万元，开发商一夜之间就凭空赚了上亿元。对于这样的行为，北京的住建部门在整个纠纷发生过程中自始至终没有露面，尽管有媒体的曝光，但最终不了了之。

相同的案例还有今年5月1日起实施的《商品房销售明码标价规定》。今年6月24日，国家发改委对8个城市50多个在售楼盘开展明码标价情况检查，发现12家房地产企业违反商品房明码标价规定，并对违规企业进行了处罚。检查的50个楼盘12个出了问题，违法率在20%以上，违反明码标价规定的不乏中海、金隅、金地、保利等业内知名企业。而处罚的金额则更令人寻味：12家开发商，总共罚款360万元，平均每家30万元，差不多就是10平米的面积，而罚款总额不够在一线城市买一套地段好的房子。

笔者一直认为，鉴于中国房地产市场长期以来的信息不透明，以及购房者处于绝对劣势的状况，通过严格的法规，对哄抬房价、捂盘惜售以及开发商的价格欺诈行为进行规范和惩罚，能够在某种程度上改变购房者的信息不对称，对于开发商而言，是一个有力的约束，对于规范房地产的交易秩序和制度建设大有裨益，遏制开发商对价格信息的垄断，还购房者的知情权。

然而令人遗憾的是，一旦开发商触动这些条款，即使按照最高的处罚标准，对于财大气粗的开发商而言无疑几乎可以忽略不计，在违法成本几乎等于零的情况下，开发商宁可选择价格违法获取暴利，而不会遵守明码标价、不得哄抬房价等规定。因为这实在是一个简单到不能再简单的算术题。因此，即使这样的规定本身的积极意义自不待言，但在处罚如同“罚酒”的情况下，既无法约束开发商，更无法维护市场秩序，最终成为束之高阁的废弃品。似乎为了安抚购房者，《商品房销售明码标价规定》还规定了“赔偿制度”，是这样写的：“房地产企业应当对所售房屋进行标价，每一单独使用的房屋价格均应当公开；并且在三个月之内不得调整，如需要调整的则应当在网站上明示；对于不明示房屋价格的，每位消费者(包括签订合同及未签订合同的)均可以提出5000元的赔偿请求。”面对高涨的房价，5000元的赔偿无疑是对购房者的调戏和调侃。

无论是立法，还是制度建设，都是极其严肃之事项，制度要得到遵守，要得到宗教般的虔诚，制度本身的合理性和严肃性是必不可少的。笔者倒是希望在对房地产领域的违法进行处罚的时候，真的可以学学欧美等国的立法真谛，违法成本应该高于违法收益，这是法律存在的基本前提。欧美等国的价格秩序之所以井然，绝非因为温情脉脉的处罚，而是动辄数亿美元甚至数十亿美元的罚单换得的结果。真正法治社会的建立不是调情，不是儿戏，而是罚得违法者绝不敢以身试法。