叶檀：5000亿楼市资金到底去了哪里

    国家统计局的数据显示，今年1到2月，房地产开发企业本年资金来源达12173亿元，同比增长16.3%，增幅较去年同期下降53.2%，低于10年以来的均值。据预测，有5000亿元资金离开楼市，然而，这些资金并没有像原来预计的那样投入股市。那么，这些钱到底去了哪里？

　　值得一提的是，2010年，中央共出台了三轮房地产调控政策，2011年来又实行限购和限贷政策。

　　从楼市出来的钱其实没有被蒸发，大部分仍然进入了楼市，只是没有进入二级市场，而是进入了房地产金融行业。虽然没有完整的调研，但据国内第三方理财机构的市场份额显示，70%的炒楼资金是通过房地产信托进入了房地产金融链。这说明目前民间资金的主流去向仍然是房地产，只不过是从下游投资领域进入上游金融领域而已。

　　另据好买基金研究中心最新报告指出，2011年5月，信托资金投向的最大的两个行业是工商企业和房地产，产品数量分别为70只、46只，占比分别为24.65%和16.20%。虽然投向房地产的信托数量有所减少，但从资金募集总量来看，此类信托吸金量依然是最大。

　　根据用益信托最新统计的数据显示，5月份房地产集合类信托发行84只，占同期集合类信托产品发售数的30.88%，较4月份上升；发行规模达290.87亿元，高于4月份的248.9亿元。同时信托平均预期年化收益率高达10.32%，环比也有所上升。如果不是银监会有所约束，房地产信托仍将蔚为大观。

    楼市出来的钱进入楼市金融链，这是一个危险的信号，对于房地产市场极其不利。进入投资领域的资金是支撑房地产价格的基石，正因为有越来越多的房地产投资者“输血”，房地产价格才会节节上升。

　　而现在的情况恰好相反，住宅地产成交量越来越小，开发商融资成本越来越高，二级市场投资者摇身一变，成为开发商的资金提供者，说明泡沫空间受到严重挤压。但房地产信托收益率节节上升，绝不是印证房地产市场十分红火，而正说明了开发商资金十分紧缺，不得不给投资者较高的溢价。

　　事实上，在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。一方面，“限购令”有显著作用，35个大中城市房屋的限购已经对整个房地产销售形成了压力。如果我们认为投机性比例在35个大中城市平均是15%至20%，那么限购后将使整个交易量下降7%，交易额会下降10%。数据显示，35个大中城市在2010年的房屋销售总额占全国的一半。另一方面，稳健的货币政策也使房地产业的资金流入减少。

　　从楼市出来的钱又回到楼市，只是回归的形式今非昔比，支撑者变成食利者，市场头重脚轻岌岌可危。总体而言，资金对股市心存畏惧。

    去年年末，沪深两市的股票总市值为26.5万亿元；今年以来，在新增160余家公司的情况下，总市值不增反降至25.5万亿元（截至5月末），缩水1万亿元。巨额资金的净流出值得我们关注。

　　由《上海证券报》和申银万国研究所联合推出的股市月度资金报告显示，截至2011年5月末，A股二级市场存量资金为1.39万亿元，相比上个月降低400亿元左右。而A股个人保证金存量也出现了过去12个月来的首次下降。可见投资者对于证券市场的信心低迷。

　　有意思的是，与房地产市场相似，股市的资金离开二级投资市场，也越来越集中于一级市场。资金转战PE、VC。据清科研究中心统计，今年第一季度私募股权投资基金募资总额达580亿元，分别是上季度及去年同期的4.33倍和3.04倍。

　　投资市场已经是虚拟经济，即便在虚拟经济中，资金远离二级市场，转而进入资金输入链。另一个资金进入的大市场民间金融更不必说，则是虚拟之冠。越来越多的资金进入虚拟世界，中国将成为虚拟经济的天堂。与美国不同的是，中国不是表现在金融衍生品领域，而是表现在资金供应的初始链条上。一旦房地产市场风光不再，我国房地产业几年来撑大的泡沫将会破灭，作为资金供应者的楼市金融链条也将随之断裂，那时，很难保证不会出现一场金融大灾难。