绿城近百亿信托融资风险逼近仍掏24亿抢地

6月15日下午，上海长风地区10号北商办地块拍卖现场坐满了开发商、媒体和研究机构的人士，长风地区最后一幅商办地块将在此决出结果。

与大群围观者形成鲜明对比的是，场内竞价的企业却只有两家：上海本土企业旭辉地产和来自杭州的绿城中国。这样的场景并未影响围观者的热情，因为根据出让起始价格22.51亿元来计算，这块地的成交价极有可能创下今年迄今为止商办用地的最高价。

竞价过程并不激烈，甚至略显平淡，在轮番加价至52轮之后，地块最终被绿城中国与上海华彬投资有限公司（以下简称华彬投资）的联合体以24.3亿元的价格拿下，溢价率8%，楼板价10768元/平方米。

该地块出让总面积为90269.7平方米，规划商业建筑面积20%、办公建筑面积80%，容积率2.5，地块的项目定位为适合总部企业入驻的园区，办公楼应当符合甲级写字楼的标准。竞买人需承诺在项目建成后，至少引进5家行业龙头企业或境内外上市公司总部或地区总部迁入项目所在地，并税收落地。

对于绿城中国而言，地王的冠冕可能略显沉重。上半年以来，绿城中国的销售业绩并不理想，截至5月底仅仅完成了156亿元的销售额，与550亿元的年度销售目标仍然相距甚远。在6月13日的绿城中国股东大会上，绿城副主席兼行政总裁寿柏年甚至已经坦言，公司的资金情况偏紧，但暂时还没有在资本市场融资的计划。

这种情况与绿城中国近期在土地市场的攻城略地动作似乎形成了相反的逻辑，销售回款遇阻，信托融资亦存在各种不确定性的风险，“地王”光环下的绿城如何破解资金困局？

“被迫”的合作拿地模式

据业内人士的判断，本次拿下长风地区10号北商办地块，关键的因素可能在于绿城的合作伙伴华彬投资。

一名上海业内人士向记者透露，此次与绿城合作的华彬投资，其背景为浙江民间资本，是数位浙商老板新近成立的合资公司。工商资料显示，上海华彬投资有限公司注册资本5000万元，法人代表龚卫彬。

绿城中国董事会秘书冯征并未证实该消息的真伪。在接受记者查询时，冯征表示，合作拿地是公司拿地的主要策略之一，目前尚不能透露长风地区10号北商办地块合作伙伴的详细信息，最终将以公告内容为准。

根据绿城以往的操作方式，绿城此次拿地主要的出资方可能就是来自华彬投资。“我们的资金比较困难，所以要利用别人的现金，当然绿城也提供管理和品牌方面的投入”，绿城副主席兼行政总裁寿柏年表示。

从绿城本身的财务状况而言，似乎并不允许绿城以自有资金拿地。绿城2010年报显示，截至去年末，绿城的净负债率高达132%，在2011年里，其还有约46亿元的地价款未付。

据绿城副主席寿柏年之前的介绍，绿城与合作方的合作战略主要就是有钱出钱，有力出力。“拿土地时，比如说我们买一个地大概需要3亿元，这3亿元的注册资本金是2亿元，2亿元里面绿城占50%的股份，对方也占50%股份，也就是绿城出1亿元，对方也出1亿元，另外的1亿元也是由对方来出。”

同时分期付地价款也是绿城经常采取的策略。“地价是今年先付掉一些钱，后面再分三次付款，可能前面付的钱全部对方来付，最后一次绿城来付。最后一次付，销售也马上要开始了，因为中间要隔一年时间。销售马上开始后，我又先把我的钱还给合作方，所以我们是少出钱，然后晚收钱，就是像这样的一种合作模式。”

事实上，合作开发的模式并非绿城独有。作为行业龙头老大的万科，其合作开发项目的历史也由来已久。但与绿城不同的是，万科选择合作开发模式更重要的目的并非争取资金，而是提升净资产回报率（ROE）。

万科董秘谭华杰曾对万科的合作开发模式作出详细解读。其透露，在2010年万科新获取的项目中，按面积计算合作项目占比已经达到70%左右。2011年万科同样希望能通过提升合作比例达到进一步提升ROE的目的。

在万科看来，合作方出钱、出地都可以，“合作的具体条款，只要是合规的，都可以谈。我们对合作比例也并不介意，从对方持股10％到90％，我们都不拒绝。”

万科认为，合作开发项目不仅能够使万科的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险，同时也可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；更重要的是，有些项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到相应的补偿，相当于输出品牌和管理，这可以提升万科股东的资产回报率。

品牌输出和管理对于绿城而言并不陌生，绿城当下采取的合作开发和代建模式也有相似的特点，但显然这并非绿城选择合作开发最主要的初衷，如何争取合作方的资金或许才是绿城首要考虑的问题。

根据绿城年报上披露的数据，2010年，在绿城投入的大约290亿元的土地收购款中，归属于绿城权益的仅约为140亿元，超过一半的地价款都是由绿城的合作伙伴承担的。

“绿城的高负债率和现金流压力决定了他没有办法以自由资金去获取新的土地项目，寻求合作方的支持不仅解决了绿城扩张的资金问题，也在一定程度上分担了绿城的风险”，分析人士对记者称。

对此，绿城并不否认。“从公司战略考虑升级，只能依靠代建和合作等方式走出去，才能做大，扩散到全国各个城市，否则没法做”，绿城集团执行总经理傅林江在接受媒体采访时表示。