逾七成标杆房企销售均价逆势升 房价或下半年调

房地产调控政策持续数月，信贷不断收紧及整体楼市低迷，但一个尴尬的事实是，多数房地产企业的销售均价不降反升。

根据已经公布数据，《第一财经日报》对10多家房地产企业销售数据进行对比研究后发现，超过七成的样本企业在今年前五个月销售均价高于2010年全年销售均价，部分企业销售均价涨幅甚至接近30%。

开发商销售均价的变化直接决定着整个房地产市场的价格走向，这一指标的逆市上涨无疑会在很大程度上置房地产调控政策于两难境地。

多家房企销售均价仍上涨

正当外界认为多重调控压力之下楼市成交萎缩将日趋严重之时，房地产巨头却在5月份出现销售业绩集体大幅反弹，前五个月的销售价格则继续走高。

公告显示，5月份万科销售额超90亿元，同比增长近八成；恒大劲销77.8亿元，同比更增长逾九成。包括碧桂园、雅居乐、中海、保利等房企在内20多家已经发布的最新业绩报中，近八成房企5月销售环比实现了增长。

上述房地产标杆企业中，多数企业今年前五个月销售均价都高于去年全年均价，其中中海地产和保利地产销售均价涨幅超过20%，富力地产、碧桂园和金地集团销售均价涨幅则超过10%，恒大地产和世茂房地产的涨幅接近10%。

根据公告数据推算，2011年1~5月，中海地产累计实现销售金额332.7亿元人民币，实现销售面积243.7万平方米，销售均价约为13652元/平方米，较2010年10770元/平方米的全年销售均价上涨了27%，在各大开发商中涨幅居前。

1~5月，保利地产累计实现销售金额281亿元人民币，实现销售面积243.3万平方米，销售均价约为11550元/平方米，较2010年9612元/平方米的全年销售均价上涨了20%。

富力地产在1~5月累计实现销售金额108.6亿元人民币，实现销售面积70.4万平方米，以此推算出的销售均价为15426元/平方米，其2010年全年销售均价为12955元/平方米，前后上涨了19%。

碧桂园、金地集团、恒大地产、世茂房地产今年前五个月的销售业绩大幅增长，同时四家开发商的销售均价分别为每平方米6335元、13993元、6936元和13046元，这四家开发商2010年全年销售均价则分别为每平方米5483元、12372元、6393元和12055元，涨幅分别约为16%、13%、9%和8%。

此外，首创置业和雅居乐这一指标的涨幅分别约为4%和2%。

在本报研究的样本开发商中，今年1~5月销售均价较去年有所下降的仅万科、恒盛地产和佳兆业。其中，万科前五个月销售均价为11579元/平方米，较去年12049元/平方米的全年均价下降约4%，恒盛地产和佳兆业则分别下降约11%和33%。

开发商调价压力渐增

招商地产有关负责人接受本报采访时表示，多数开发商销售均价仍在逆市上涨，恰恰说明目前开发商仍没有进行实质性降价，因为供求关系尚未发生根本性变化，房地产企业降价动力明显不足。

他同时认为，限于多种因素影响，开发商不到万不得已不会选择降价，“但为了促进销售，很多房地产企业会选择搞精装修、做户型优化以及项目硬件升级等方式，提高产品的性价比，这也在一定程度上导致房价进一步上涨。”

值得关注的是，部分房地产企业在5月份单月销售均价出现环比下降，显示出市场僵局正在发生微妙的变化。

根据万科公布的销售数据计算，万科5月份的销售均价较今年前4个月大幅下降，意味着万科在5月份进行了适当的价格调整，由4月份的均价12322元/平方米降至10087元/平方米，下降幅度为18%。

同时，恒大地产在5月实现合约销售额77.8亿元，合约销售面积113.2万平方米，合约销售均价每平方米6871元，比4月的7028元/平方米略低；远洋地产5月销售额19亿元人民币，销售面积约13.6万方米，销售均价下降至每平方米13970元。

在存款准备金率再次上调之际，国际评级机构标准普尔在6月15日将中国房地产业的整体评级由之前的“稳定”下调至“负面”，同时预测未来12个月内中国内地的房价将下调10%，并再次引发市场对房价走势的讨论。

标普认为，虽然很多房地产企业今年前5个月的房地产销售令人满意，但预计随着紧缩政策的效力显现，销售势头将有所减弱。同时预计2011年下半年中国将出现房地产价格的调整，到时若销售低迷，开发商流动性将很快枯竭。

广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向本报表示，中国房地产业信用评级被下调说明中国房地产行业调整期即将到来，因为随着货币政策的持续收紧、市场销售不畅、房企库存率与负债率上升，大多数房企资金链断裂的风险加大。

他认为，特别是今年第六次上调存款准备金率后，房企资金链进一步被压缩。预计开发商将在第三季度实施降价促销策略，死扛房价的开发商将可能被地产调控淘汰出局，整体房价下半年可能出现实质性调整。

不过，业内多数观点仍认为，虽然目前层出不穷的楼盘促销信息似乎预示着房价开始显现下行迹象，但下半年是否会出现价格拐点仍不好判断，尤其是在6月楼市仍以小幅优惠为主流，明显降价趋势仍难现。

附表 标杆房企销售均价上涨对照表

资料来源：本报整理

地产企业 2010年销售均价（元） 2011年1~5月销售均价（元/平方米） 涨幅

中海地产 10770 13652 26.77%

保利地产 9612 11550 20.16%

富力地产 12955 15426 19.07%

碧桂园 5483 6335 15.52%

金地集团 12372 13993 13.10%

恒大地产 6393 6936 8.50%

世茂房地产 12055 13046 8.22%

首创置业 10163 10580 4.11%

雅居乐 11413 11638 1.97%

万科 12049 11579 -3.89%

恒盛地产 11056 9883 -10.60%

佳兆业 11535 7762 -32.71%