前4月土地出让金锐减 保障房面临资金大考

本报记者 万晶

土地市场快速降温已经波及地方政府土地出让收入。统计显示，今年前4个月，北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比均减少超过三成，北京更是大幅减少55%。

多个城市土地出让金锐减

链家地产市场研究部统计数据，4月北京市共实际成交13幅土地，土地出让金收入仅约63.5亿元。今年前4个月，北京共成交60块土地，土地出让金规模仅为223亿元，同比分别减少21%、55%。楼面地价方面，10幅居住用地均价约为4384元/平方米，与2010年的7337元/平方米均价相比，下降了约40%。

上海的土地出让金更是在今年4月创下了近两年来的单月新低，住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%。今年前4个月，上海市成交235幅土地，土地总价款375亿元，同比下降32%。

在上海市3月推出25宗经营性土地中，除了4幅地块以超过40%的溢价率成交外，其他地块基本上都是低溢价率成交，有10幅动迁安置房土地全部以底价成交，还出现了451元/平方米的“白菜价”。

杭州方面，前4个月杭州共出让地块28幅，成交总额123.31亿元，下降幅度约30%。而深圳今年以来商品住宅用地是零成交，非商品住宅用地成交7.74万平方米，土地出让金收入13.9亿元，同比减少31%。

土地市场迅速从一片火热堕入冰窖。2010年，全国土地市场经历了一场盛宴，全国土地出让收入合计约2.7万亿元，比2009年增加了70.4%。北京、上海、大连3个城市的土地出让金超过千亿元。其中，北京土地出让金甚至达到1641亿元，位居全国第一，上海的土地出让金总额超过1500亿元。

对于目前土地市场的趋势，有专家预测，如果调控政策持续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。

保障房建设面临资金大考

中国社科院发布的2011年房地产蓝皮书显示，“十一五”期间，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，上升到2010年的65.9%。地方基础设施建设和保障房建设资金大量来源于此。

根据规定，“十二五”期间要完成3600万套保障房的建设规模，并要求保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，所需资金约为1.3万亿元。保障房的建设方面，地方财政理所当然地成为投资主力。然而，国家审计署公布的19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果显示，建设资金不到位是保障房建设遇到的首要问题。

目前各级财政纷纷加大保障房建设投资，在今年1.3万亿的建设资金中，中央财政初步安排的资金为1030亿，前期已追加280亿，下一阶段，中央财政仍将进一步追加，特别是对财政状况不佳的省份追加力度将会较大。各省级财政按照中央补助标准安排建设资金，上海等地已安排60多亿元，安徽、江西等省的20多亿元已落实。部分省市开始通过提高土地出让金净收益的方式提取资金，比重约为20%。

有专家指出，1000万套保障性住房建设，如果按照每套60平方米计算，容积率为3计算，大约需要2亿平方米的土地。即便按照2009年全国居住用地平均价格3824元/平方米计算，这2亿平方米的土地地价就高达7648亿元。而除去中央财政、国开行1000亿元贷款以及其他商业银行贷款，保障性住房建设资金大半仍靠地方政府来解决。

业内人士表示，许多地方融资平台已透支了未来若干年财政收入，地方政府在保障房方面的资金压力相当大。