国有房企的保障房生意经：毛利预期升至20%

对于部分国有开发商而言，中国政府主导下的保障房项目，利润或许远不止3%~5%。

新华海外财经12日援引中国建筑国际集团有限公司（3311.HK，简称中国建筑国际）表态称，该公司在内地的廉价住房（保障房）项目的毛利率能达到15%。而此前业界普遍认为，保障房的利润率仅为3%左右。

中国建筑国际行政总裁周勇解释称，相比那些需通过竞争性投标来获得项目的承包商，中国建筑国际在与地方政府谈判时，拥有更大的议价能力，因为该公司采取了BT（建设-移交）模式。在这种企业垫付资金的模式下，中国建筑国际负责为保障性住房的建设筹集资金。作为回报，政府将向该公司支付建设成本并给予协议确定的利润。

公开资料显示，中国建筑国际系中国建筑工程总公司全资子公司。而中国建筑工程总公司乃国有重要骨干企业，核心业务为建筑业和地产业。

国企资金优势

在保障房开发领域，国有房地产企业最为明显的优势在于资金实力。

据周勇介绍，中国建筑国际能够自己筹集资金以支持保障性住房的建设，而其他小型承包商则没有中央政府的支持，并且需要依赖地方政府提供资金。为争夺地方政府建造合同而展开的激烈竞争迫使这些小型承包商压低价格，它们的利润率因此受到挤压。

中国建筑国际于3月份宣布，计划通过配股筹资35.8亿港元，以扩大在保障房领域的业务。由于该公司无需依赖承包商，因此可以降低成本。得益于上述融资安排，地方政府将中国建筑国际等公司作为其优先考虑的保障房项目承建商。

上海城开集团总裁倪建达也称，该集团在开发上海晶城经济适用房建设项目时，前期投入的40多亿元资金，其中一半即为城开集团自有资金，另一半由政府出面，向银行贷款，享受还贷利率为银行基准利率的优惠。“我们也是没向政府要一分钱，全部资金都是我们自己投入的。”

据倪建达介绍，上海晶城经济适用房建设项目，面积60万平方米，房源近1万套，是上海外环最大的保障房基地之一。工程于2008年启动，预计还有一年多时间即可完工。

BT开发模式

强大的资金实力，令诸多国有开发商可借助BT模式开发保障房。

所谓BT模式，也可称为一种“交钥匙工程”，即社会投资人投资、建设，建设完成以后“交钥匙”，政府再回购，回购时考虑投资人的合理收益。据中国指数研究院副院长陈晟介绍，目前保障性住房建设模式主要有三种：委托代建、配建、直接招标。BT模式即为直接招标的一种形式。

倪建达坦言，“能采用BT模式的开发企业，资金实力都是很强的。”

周勇也称，仅有少数公司能够以BT模式建造保障性住房，这些公司包括中国铁建股份有限公司、中国中铁股份有限公司、中国交通建设股份有限公司以及中国冶金科工股份有限公司等大型国有企业。

自去年以来，中国建筑国际已通过BT模式在中国推出了三个廉价住房项目。其中两个位于天津，另一个位于重庆。周勇说，该公司目前正与许多二、三线城市地方政府就潜在的项目进行商谈，包括成都、武汉、杭州及西安。

旭辉集团总裁助理张伟峰直言，BT模式对于民营开发企业而言是难以想象的，“拿出那么大量的资金投入在低利润的项目上，其资金使用效率之差可以想见，何况其中还存在很大风险。”

变更土地用途

和地方政府的亲密关系，同样令国有房地产企业受益匪浅。

金隅股份（2009.HK）执行董事兼财务总监王洪军11日在业绩记者会上称，该集团保障房的毛利率高达20%以上。据王洪军介绍，金隅保障房项目能取得如此高毛利率的原因有两个：一是金隅有10多年兴建保障房的经验，二是金隅主要用工业用地转作保障房开发用地，土地成本较低。

目前，中国实行严格的土地用途管理制度，工业用地土地使用权出让最高年限50年，居住用地70年。土地用途的改变，必须取得出让方的同意或批准，同时还须取得市、县人民政府规划行政主管部门的同意。工业用地和住宅用地之间差价巨大。

金隅股份是北京市国资委下属大型国有控股企业。能够像金隅股份这样，通过将低价的工业用地转为住宅建设用地来参与保障房建设并获利的企业，此前少有公开报道。

而金隅目前保障房的土地储备为114万平方米，未来会继续投入更多资源开发保障房，预计将100万平方米工业用地转作保障房用地。

倪建达也说，建设保障房，城开集团确实在诸多方面获得了政府的支持。其中之一，即为项目用地。

据倪建达介绍，上海晶城经济适用房的用地是采用“退二进三”的方式获得（编注：减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，即城市市区用地结构中的“退二进三”）。在政府部门协调下，上海城开集团以协商好的价格将另一家同是国有企业的土地买入。该地块没有像商业用地开发那样进行“招拍挂”，而是由政府直接划转为住宅用地进行保障房建设，亦未补交工业用地转化为住宅用地的土地出让金。

毛利普遍超出预期？

不过，对于保障房的利润，倪建达并不似王洪军那般乐观。

据倪建达介绍，经济适用房的建筑标准、规格、售价均由政府统一规定，工程完工后，由开发企业向定向人群定向销售，“在项目开工前，政府和我们就明确了项目的性质为非营利，我们不盈利，但政府也同时保证我们不亏本，只向我们支付管理费。”

倪建达坦言，由于日后是由开发企业直接向定向人群销售，到时如出现房子卖不完的情况，企业会面临较大的资金压力，在这种情况下，剩余房源是否由政府回购，目前还不能确定。

在倪建达看来，这也是国有企业承担社会责任的表现，“民营开发企业更商业化、市场化，因此参与保障性住房的情况不多。”

据陈晟介绍，一般情况下，限价房有10%~15%的毛利，经适房、廉租房、公租房有3%左右的利润率，棚户区改造住房如果实现一二级联动开发，收益率较高。

中国中冶2010年业绩发布会上，公司董秘康承业甚至称，虽然国家规定企业开发保障房的利润率控制在3%以下，但是若管理和施工得当，保障房平均毛利率可达到12.5%。

公开资料显示，2010年中国中冶的保障房项目共计24个，总投资257亿元，总建筑面积564万㎡，分布于天津、上海、辽宁、河北、浙江等城市，在央企中名列第一。

有报道援引中国中冶总裁沈鹤庭的话称，要想提高保障性住房的毛利率，“就要加上管理”。据介绍，目前中冶在保障房的管理上，采取责任状、责任人、责任制的方式，并由项目经理承担相应责任。

康承业进一步解释，保障房的投资回报率基本上已被圈定在3%以下，因此必须要向管理要效益，同时施工环节亦能创造利润——而管理和施工，“刚好都是中冶的强项”。

民营开发商的担忧

相比国有开发商，部分民营开发商本身对投身保障房仍有一定担忧。

上海民营开发商、东渡国际集团投资部经理孙嵘称，由于保障房建设在开始之前，政府就已将开发企业的利润水平设定好，而且属于微利，因此开发商参与保障房建设最关键的是对整个工程的把控度以及成本控制，成本控制比较好的企业才能保证一定利润。因此一般都是大企业和政府联合操作，政府在招标的时候往往会设置条件，如参建企业的资质、银行信贷等级等，这样就把中小企业排除在外了。

“小企业没有规模优势，控制成本能力较差，而政府也希望大企业来做，这样能保证保障房的品质，为政府赢得声誉。”孙嵘说。

张伟峰也称，现在民营开发商民营开发商参与保障房建设，一个是想与政府搞好关系，以后拿地的时候能享受便利；一个可能是看中保障房建设中，可以单独划出来用作商品房销售的部分，从而获利。此外，部分大型开发商，可能会因为保障房建设规模越来越大，可以通过跑量来获取微利。

■22家受益保障房建设的上市公司

建筑业企业（4家）

中国建筑（601668.SH）、中国中冶（601618.SH）、上海建工（600170.SH）、新疆城建（600545.SH）

房地产企业（18家）

金隅股份（601992.SH）、城投控股（600649.SH）、西藏城投（600773.SH）、云南城投（600239.SH）、长春经开（600215.SH）、天房发展（600322.SH）、首开股份（600376.SH）、栖霞建设（600533.SH）、新黄浦（600638.SH）、中天城投（000540.SZ）、万方地产（000638.SZ）、福星股份（000926.SZ）、招商地产（000024.SZ）、渝开发（000514.SZ）、北京城建（600266.SH）、金丰投资（600606.SH）、黑牡丹（600510.SH）

资料来源：中金公司