超大特大城市城中村改造提速带来三大利好

    王丽新

    10月12日，据住房和城乡建设部网站消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造。住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

    让超大特大城市“挑大梁”推进城中村改造，是一盘大棋，能够解决城市发展不平衡不充分的矛盾，对今后的智慧城市建设发展和经济社会进步，将带来多方面的深远影响。

    第一，有望拉动数万亿元量级投资，有效扩大内需。从过往超大特大城市城中村改造项目实践来看，一般单个项目投资门槛多超百亿元，开发周期也多达数年，将有效带动房地产和建筑行业不断发力。

    据申万宏源证券预计，后续城中村改造入选城市人口门槛的限制可能会放宽，入选城市数量有望扩围至21个-35个。估算本轮城中村改造每年投资额约为1.5万亿元-2.1万亿元，累计投资额约为7.3万亿元-10.6万亿元。

    通过城中村改造有助于将超大特大城市建设成宜居、韧性、智慧的现代化城市。如此一来，居住空间、产业空间、公共空间将同步更新，进一步激发上下游相关产业发展活力，诸如建材、装修、物流、基建、家电等多行业会迎来发展利好，亦将为相关企业和产业的转型升级提供窗口和契机。

    第二，促进住房需求进一步释放。超大特大城市一般是人口流入地，需进一步满足当地刚需和改善型住房需求。城中村改造将会催生新的改善型购房需求，这是当下住房消费的重要购买力之一。同时，部分原有城中村居民的购房需求也会被激发，有可能带动当地新建商品房销量上行。

    未来或将有更多城市探索城市更新及城中村改造补偿的新模式，商品房销售市场将会受益，有利于房地产市场的稳定运行。此外，此轮城中村改造将与保障性住房建设相结合，对于完善我国住房保障体系、住房租赁房源供给体系均具有重要促进作用。

    第三，加快房地产企业向新发展模式转型。住建部提到，超大特大城市城中村改造分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

    从上述实施细则来看，简单的大拆大建的传统房地产开发模式已不合适，需要因地制宜，结合城市发展、产业转型以及居住环境等多种因素，靠“本地化”和“专业性”做顶层设计，与“开发”相比，“运营”更重要。而随着城中村改造进入到实操阶段，多个城市已积极跟进，这是房企参与分享红利的重要机遇。

    不过，城中村改造项目牵一发而动全身，只准备好了资金和了解了市场需求还不够，相关企业还需要“投、建、运、管”全寿命周期参与。换言之，基于自身布局的城市和业务模式，房企还要寻求多元化的合作对象，内外兼修地夯实城市更新业务赛道，将有助于开发商尽快摆脱旧“三高”（高负债、高杠杆、高周转）发展模式弊端，实现商业模式创新。

    整体而言，当前，我国城市发展由过去增量为主转向存增并重，在此背景下，城中村改造有望成为后续稳增长、稳地产重要抓手，加快推动房地产行业向新发展模式过渡，保持房地产市场平稳健康发展。