南昌住宅成交套数同比下滑73.05%

　　限贷、限购、限价、加息、提高准备金率……政府应对房价过高、CPI居高不下所采取的各种手段，已经让南昌房地产市场感受到压力。一级市场均以底价成交，房企谨慎拿地；3月份二级市场住宅成交套数同比下滑73.05%，出现“量跌价稳”；3月份南昌房地产市场仅有三级市场，成交出现平稳增长。

　　政府的持续调控，也将使南昌房地产市场依旧处于低位运行，不确定因素也将增多。

　　一级市场

　　房企拿地谨慎3月成交均为底价

　　3月南昌市土地成交7宗，成交面积591.668亩，环比、同比减少20.95%和62.24%。成交的7宗土地有5宗是纯居住用地，另外两宗也是融居住用途的综合性用地，而且均有套型限制。

　　在目前背景下，房企更注重现金，拿地也趋于谨慎。3月成交的7宗土地全部以底价成交，整个一季度成交地块整体溢价率仅有1.47%，远低于上季度和上年同期的21.3%和39.88%。

　　二级市场

　　可售房源快速增加 新建住宅成交腰斩

　　截止3月底，南昌市新建商品住宅可售房源7648套，比月初增加1657套，反映出市场新增供应增长较快，成交依然低位运行的态势。

　　经过前两个月的低迷后，3月新增供应得到爆发，新批预售43.59万㎡，其中非限购产品13.02万㎡，分别是上月的31.12倍和16.74倍，也高于去年月均水平。3月新建商品住宅日均成交约16套，累计511套，环比减少48.07%，同比减幅达到73.05%。

　　小批量入市探市场 去化速度放缓

　　3月新推续推楼盘20个，共计开盘23次，累计推出19.2万㎡，平均每次推出0.83万㎡，远低于去年1.12万㎡的整体水平，显示出开发商试探市场的心态。

　　3月份销售率依然较低，整体销售率只有49.74%，与上月基本持平，相比上年同期下降22.61个百分点，“日光盘”已经成为过去式。非限购的象湖、莲塘等板块也未能幸免，销售率也在50%以下，可见虽然不限购但是影响了人们的购房心理。

　　整体均价趋稳 打折力度放大

　　3月新推续推楼盘折扣均价5476元/㎡，环比上涨了164元/㎡，上涨了3.09%。整体均价的上涨除了成交结构的差异外，主要是非限购区域楼盘间上涨的势头不减，象湖板块楼盘多层住宅售价基本上涨到5000元/㎡以上。

　　但是各楼盘的打折力度却在放大，3月整体折扣系数为93.38%，是10年4月份楼市调控以来，打折力度最大的一个月份，打折力度加大折射出降价的可能性在增大。

　　非住宅逐渐成为市场新宠

　　在住宅受到政策严厉的调控下，商用物业逐步被人们看好，市场似乎也印证了这一点。3月份南昌市新建非住宅商品成交569套，成交均价9347元/㎡，比上月分别增长55.89%和20.17%。

　　在此背景下，南昌也掀起了城市综合体的热潮，铜锣湾开工奠基、万达广场营销中心开放……城市综合体，在各大媒体进行的地毯式宣传，一时间成为南昌市民茶钱饭后谈论的焦点。

　　三级市场

　　二手房议价空间增大 成交平稳增长

　　3月市区二手住房成交1531套，比上月增长23.17%，成交量约是新建住宅的3倍，也是连续第二月超过新房。

　　二手住房成交量的平稳主要是因为包括：1、二手房出现更大的议价空间，新房价格依然坚挺；2、市中心新房供应不足，而且价格高昂，面积偏大，二手房相对更加适合；3、二手房具有现房、配套齐全等优势，对于要求短时间入住、子女教育等刚需有更大的吸引力；4、经适房中签户、拆迁户等具有较为明显的区域情节，多数愿选择留在市中心。

　　南昌楼市四月发展趋势

　　住房用地需求减少 工业用地唱主角

　　开发商对于楼市走势的悲观判断，现在更多的追求现金为王的策略，对土地的需求明显减弱。

　　从市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出5宗土地，供应面积达到371.424亩，其中工业用地超过300亩。曾在2月份终止交易的（原市南昌饲料厂用地）下月再次推出，起拍价也由上次的230万元/亩提高到300万元/亩，上涨了30.43%。

　　限购力度不松懈 市场持续低位运行

　　从4月预计入市楼盘一览表中可以看出，份预计入市楼盘将达到21个，其中将有2个纯新盘入市，基本与本月持平。

　　由于目前仍然限购的非常时期，市场形势较为严峻，各楼盘推盘计划存在较多的变化，有可能选择小批量入市为主，预计下月供应量将在25万㎡左右，销售依然较为艰难。

　　尾盘增多 两县供应现疲态

　　从各板块的供应情况来看，预计4月份南昌市8个板块会有新房源供应。其中限购区域将有5个板块，14个项目新推续推房，这也使得在限购区域的供应量可能再次超过非限购区域，也不排除有楼盘在市场情况不明朗下，延后或取消开盘计划。

　　莲塘和象湖板块由于较多在售项目的接近尾声或将接近尾声，供应可能出现疲态。新建板块中心房源日益稀少，地域边缘项目影响力度不够，也将出现供应疲软状态。

　　成交结构的差异 市场再次被涨价

　　从预计入市楼盘分布区域看，限购区域推盘数量多于非限购区域，其中限购区域内主城区的楼盘房价在7000元/㎡数目达到9个。

　　“南、新”两县的供应量可能出现大幅缩水。高房价房源供应量增加和低房价房源供应锐减，也意味着成交结构将出现明显变化，整体市场整体均价将继续保持上涨势头。