南昌住房限购令今天“满月”

　　到31日，南昌住房限购令满一个月，从本月的房市运行情况看，房价虽未明显松动，但出现了新商住房、二手住宅冷暖不均的现象，新商住房成交进一步萎缩。市区仍主要是居民置业的首选，非限购区的成交并未放大。

　　业内人士分析，3月份开始新盘、尾盘推出量加大，5、6月份是一个供应的小高峰期，届时会出现更多的新盘，是观察房价变动的一个重要窗口期。限购令下本月南昌房市都发生了哪些变化？记者进行系列采访进行揭示。

　　新商住房成交 环比降近五成

　　受房产限购举措的影响，今年1月份以来南昌房市犹如坐过山车，旧、新住房限购令的实施前夕，住房成交量一度明显放大；正式实施后，住房成交明显下降。3月1日南昌实施的住房限购令更加严格，几乎克隆了“国八条”，对房市产生了较深的影响，新住房多个交易日以个位数成交。到30日，本月新商住房日成交量未超过30套。不过，二手住宅在经历本月最初几个交易日低迷成交后，恢复的较快。

　　南昌市房管局官方网统计的数据显示，截止30日下午18点，新商住房共成交487套，日均15.2套。按此成交计算，本月新商住房成交为500余套。2月份受春节因素影响，新商住房成交979套，较1月份环比降七成；而3月份成交进一步萎缩，会较2月份环比降近五成，足见限购令对新商住房影响日益显现。

　　非限购区未“受益”市区限购令

　　南昌市区住房限购令的实施，一度被看成是南昌县、新建县楼盘利好信息，2月份该两县还出现多个楼盘涨价的形势。不过从实际成交的情况看，环比呈下降的趋势。以南昌县为例，记者注意到，2月份春节后9日至28日，该县正常交易日内成交了1263套，日均63套；而3月份前28天日均成交不到40套，出现明显的下滑。市区的限购令抑制了新商住房的成交，并没有间接促动“南新”两县的成交上升。

　　对此，同致地产市场研究部经理吴志凌认为，市区的房地产运行形势具有风向标作用，其价涨量升，就会带动“南新”两县的房市，反之这两个县的楼市很难特立独行。居民置业一般会首选市区，地缘性因素会影响到居民购房心理。

　　“非限购区成交未放大，说明购房人越来越理性了，对于非限购区的房价来说，大多数购房者还是觉得有点过高，再加上非限购区得配套设施、人气等多种因素，居民不会因市区限购而踊跃够‘南新’两县的房子。”江西省爱建房产营销总监翁强分析称。

　　江西老楼地产顾问公司董事长殷升表示，投资客比较关注老城区的楼盘，对非限购区的楼盘不追、不抢。主要是资金成本开始增高，对未来趋势不明显看好，投资客进入理性投资期。非限购区以刚性需求为主，故未出现成交量放大。

　　刚性需求支撑二手房趋于平稳

　　与新商住房成交不同的是，二手住宅成交整体趋于平稳。到30日下午18点，共成交1434套，比2月份多121套，处于趋暖的状态。不过从成交的区域看，红谷滩新区、高新区等区域二手住宅成交清淡，主要集中在东湖、西湖、青山湖、青云谱等几大区域。

　　对于新商住房、二手住宅的运行如此情况，翁强分析，二手房的客源绝大多数都是刚性需求者，而购买新房的客源有相当一部分是出于投资的心态。由于2010年房价的整体上行，地段好点新楼盘单价基本上都在9000元左右，甚至市内几个楼盘都开出1.3万的均价，让购房者对新房只有望而却步了。然而二手房有着面积小、单价、总价都优于新房的优势，所以二手房的看房率还是相当的高，只是成交量较之前略低了一点。

　　二手房的绝大部分成交量由老城区贡献，主要是在购物、学校、交通等方面比较便捷，购房者首选这些区域的二手房，从而使得二手房成交与新房相比，相对平稳，没出现大起大落的现象。另外，记者在采访多家房产中介门店的过程中注意到，二手房价虽未明显下降，但已出现买方市场的趋势，不再以前那样“坐地起价”，而且还会有适当折价出售的情况。

　　房产中介门店 出现收缩苗头

　　尽管3月份二手房成交量基本与2月份持平，但2月还有春节因素及成交天数也少，相比之下其实有所下滑。数据显示，2月份二手住宅成交1313套，日均46.9套；而到3月30日，本月日均成交47.8套，略多1套，扣除2月份客观因素，并没达到前期的正常水平。

　　记者调查中注意到，由于离老城区偏远的区域二手房成交清淡，出现了门店转让的情况。在京东大道上，某二手房中介的一个门店已关门上锁，贴出了“转让”的字样。记者3月29致电欲“租”该转让门店，对方说道，由于限购令后成交太清淡，公司决定转让门店，以减小支出成本，转让费2万元。另外，在老城区内的解放路上，也有中介门店关门转让的情况。

　　业内人士分析，在限购令的影响下，虽然二手房成交没有出现大幅下滑，但在房产调控政策日益趋紧的情况下，成交很难恢复到前期的正常水平，况且新老城区的成交十分不均衡。与前几年房产中介积极扩张不同的是，今年较为谨慎，开始压缩门店，以达到控制风险的目的。若后期二手住宅成交出现明显下滑，那实力弱的中介将会加快关门的速度，从而出现新一轮的洗牌。

　　店面租金涨幅超住房

　　限购令只针对住房买卖，而对商业房没有调控措施，这给商业地产以契机。商业房不仅成交量放大，商铺租金也出现较大涨幅。统计数据显示，到30日下午18时，成交535套，而2月份为365套，本月成交明显上升，表明部分房产投资者转向商业地产。同时，也刺激了商铺租金上涨。

　　翁强称，今年的住房租金比去年同期上涨幅度并不是很大，一般都在50元至150元之间。例如，学校附近等地方房源不多的地段涨幅稍微偏高点。然而受今年物价偏高等多种因素影响，投资者追求资金保值及增值，使得不少店面的租金涨幅普遍超过了三成左右。

　　五、六月份房价变动敏感期

　　本月，南昌市区新盘、尾盘推出量明显加大。到30日为止，新建商品房可售量达7390套，其中本月新推的为1911套，是2月份的14倍。同致地产研究部分析，从预计入市楼盘分布区域看，城区高价板块入市楼盘增多，其中不少均价在8000元/㎡及以上，这将推高整体均价。不过，在3月前楼市供应相对偏紧的情况下，短时间内不会出现房价大的调整。

　　“五、六月份是楼市的旺季之一，成为商品房供应的小高峰，届时会出现更多的新盘，供应量加大，将会是观察房价变动的一个重要窗口期。如果成交量得不到放大，那房价可能就会出现调整。”吴志凌称，房市经过第一个变动敏感期，若平稳的话，那接下来严峻的考验在九、十月，到时供应量进一步加大，成交情况显得尤为关键。

　　殷升表示，住房限购令导演了一场楼市拉钜战，开发商希望房价向上，置业者希望房价降，这一对永远存在的矛盾：一个希望一上再上，一个希望一降再降。开发商的坚挺需要强大的现金流量作支持才能度过煎熬期，只有当现金流量不够时，房价才有下降的理由。值得注意的是，二手房的价格走势，能更加容易对未来作出判断。

　　对于后期的楼市，翁强谨慎乐观地认为，出现拐点的可能性不大。从南昌各大中介的交易量来看，在目前的高压政策下，如能先仰制房价的上涨趋势，那就是成功有效的政策了。

　　记者秦谦/文