房产变REITs 分享地产行业暴利成真

    税收5.5%营业税+12%房产税+25%所得税不可小觑，目前走证券和银行渠道

    理财周报记者 董华/文

    也许你压根没有想到，有一天你也会投资到房地产中来。是的，这就是REITS的魅力，让普通大众都能有机会成为房地产投资者中的一员。

    “地产打包”，央行和证监会牵头

    对于大多数中小投资人而言，投资房地产的门槛较高，投资相对困难，房地产行业成为远离社会大众的“暴利”行业。少部分能够跨过门槛的投资者对房地产的炒买也造成了房地产的假性需求，促使楼市产生泡沫。

    但是，REITs出现了。它的出现让大多数的你，参与房地产投资梦想成真。

    持有REITs单位就如同持有股票一样，投资REITs的回报主要来自于股利分配，而股利的来源可以为不动产的租金收益或是按揭贷款的利息收入。一般说来，REIT所提供的股利平均高于普通股。

    REITs的投资标的很广泛，可以为任一用途的不动产，如商业大楼、购物中心、店铺、公寓、工业园区、厂房等，有的REITs则是特别专注于某个地理区域的房地产投资。对于投资者而言，这种打包的方式对于降低投资风险的作用是显而易见的。

    据悉，目前国际上大部分REITS的投资期限为7-10年，但到中国，这种期限就缩短到了5年左右。在中国内地，目前这种上市交易的REITS数目很稀少，大多都是私募性质的，其本质也就是银行和信托机构因股权投资而产生的一种短期的借贷行为。和香港、海外等的房地产信托投资基金有很大的区别。

    与传统的房地产投资相比，投资REITs不但可以享有等同于投资房市的获利，并具备了更强的流动性，而符合一定条件的REITs通常还可以免征所得税和资本利得税。据悉，目前国内的REITs有两种模式，分别由央行和证监会牵头。

    例如证监会版REITs是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITS股份间接拥有物业所有权，REITS在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。

    5.5%营业税+12%房产税

    +25%所得税

    按照现在通行的做法，REITs的主要发行对象是符合资格要求的机构投资者和50个自然人，认购起点在100万-300万元之间。因对资金起点的要求较高，所以REITs产品属于一款高端产品。

    正是因为资金起点高，这就需要金融机构以自然人的身份参与其中，比如以银行作为自然人的特定单位，它在购买某个房地产信托投资基金之后，将其作为单个的理财产品面向个人投资者进行发行。一般的目前，REITs可走的渠道有两条，银行和证券渠道。

    相比之下，开发型的产品收益要高于收租型产品，这主要是因收租型产品需缴纳5%的营业税、12%的租赁税和25%的利得税，这些应缴税款直接摊薄了收租型产品的利润，但收租型产品的收益则相对较为稳定。

    理论上讲，REITs的收益则只需要符合一定条件，通常还可以免征所得税和资本利得税。但目前国内在免税政策方面还在试点过程中，到现在为止也还没有一个明确的政策出台。

    而按照现行的税收政策，交5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，REITs的预计年回报内部投资收益率在10%-20%之间，发行后产品的净利润为6%左右。而国际标准要求的REITs回报为7%-8%。

    风险可控，制度需完善

    实际上，REITs的风险主要来自三个方面，首先是市场风险，表现为所打包的物业是否能够按照原来预期的时间和租金进行出租，而且收益和行业景气程度密切相关；其次是管理风险，目前国内比较缺乏商业物业方面的管理人才；最后是来自政府和银行方面的风险，现在国家的法律法规和银行的态度对RIETs产品的发展并不明确。

    但是并不代表风险不可控。投资者在投资REITs时，必须对项目进展情况和过往的历史数据进行分析，特别是收租型的REITs产品，从中可以发现风险点。相比而言，开发型的REITs产品，开发商多选择和金融机构合作，合作之初已经对风险进行评估，个人投资者更容易判断风险。

    相比较而言，香港和海外的REITs已存在一段时间，无论在法规及制度上都比较完善。虽然在中国内地，近年来发展了一些本土化的信托基金，但到目前为止，真正上市的REITs数目还很稀少。加上国内现时尚未有一套完善的房地产投资信托法律制度，对信托收益的纳税制度未有规范，也没有与REITs相关的税收优惠政策，因此，营业税、租赁税等的征收会对其相对稳定的现金流入造成较大的冲击，在很大程度上削弱REITs的分红能力。