银行参贷公租房“给力”保障房建设

    “十二五”期间，以公租房为代表的保障房建设将加速驶入“快车道”，政府对房地产市场调控思路的转变，为商业银行等金融机构带来了全新的机遇和挑战。

    与此同时，各银行纷纷表态，称在控制风险的前提下加大对保障性住房项目的信贷支持力度。

    今年《政府工作报告》中提出：“十二五”期间，全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。2011年，要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。显然，目前“民生问题”已成为政府未来的工作目标，老百姓最关心的住房问题引起社会各界的关注。公租房在整个住房保障体系中占有重要地位，围绕公租房建设的金融配套工作也成为顺利开展公租房建设项目的关键。

    “纠结”的房价与“给力”的重庆模式

    记者梳理了2010年见诸报端的新闻。统计发现，住房仍是全国民众“纠结”的主要问题之一。2010年，国家层面出台了多个房地产调控政策，各地方政府也为此多次付诸落实。然而，就在被誉为“有史以来最严调控”的背景下，全国的房价仍呈上涨态势。

    要解决民生问题，关键之一是让人民群众安居乐业。重庆市在全国率先开展公共租赁房建设，进一步促进“宜居重庆”建设，彰显“以人为本”的施政理念。重庆市的公租房参照商业楼盘进行高规格设计、无差别安排，充分满足“宜居”的要求，大批量公共租赁房进入市场，还可以成为政府调控房价的“稳定器”，调节房市供求的“缓冲器”，推动建立“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的城市住房供应体系。

    根据重庆市城乡规划，到2020年，主城区常住人口将达到1000万人，新增人口约有400万人，新增人口的30%，即120万人住房需求须由政府保障住房解决。届时，重庆市公租房、廉租房总规模须达4000万平方米。2010年，重庆市启动建设500万平方米，3年内启动建设1000万平方米，十年内主城区共建设完成2000万平方米，远郊区县建设完成2000万平方米的保障性住房。

    重庆市率先建设保障房，标志着全国房地产市场上的“保障轨”开始逐步建立，未来将逐步形成“市场归市场、保障归保障”的供应结构。随着商品住宅市场调整格局的逐步明朗，广受关注的房地产调控政策开始转向更为关注保障性住房的建设，也意味着通过保障性住房建设来推动房地产市场转型、在宏观经济回落时期还可以部分发挥对冲作用的政策预期开始进入落实执行层面。

    保障房建设的“现实障碍”与商业银行的“两难选择”

    重庆市如此大规模的公租房建设吸引了众多关注的目光。重庆市在全国的这一创举，不仅是对城市住房制度的探索和完善，也给金融机构如何参与保障房的建设提出了全新的课题。为解决资金缺口问题，项目启动之初即提出了明确的融资需求，基本条件是信用贷款、资本金比例20%，期限12年、基准利率下浮10%。相比许多商业项目，这些贷款条件并没有优势。要不要参与公租房建设，成为不少银行的“两难选择”。

    资金缺口一直都是保障性住房建设的最大障碍。据有关报道，2011年全国保障性住房建设规模将达1000万套，预计投资总额1.4万亿元，约占全国房地产投资规模的20%，“十二五”期间保障房建设的加速将使项目所需资金缺口可以预见地加大。

    一方面，相比商品房，保障性住房有低风险、低收益的特征，加之社会资金所受到的一系列限制，导致保障房资金此前更依赖政府财政投入。如沿袭原有模式，巨大的配套资金缺口将是实现上述目标的主要障碍；另一方面，由于保障房的低回报率，银行在资金成本较为固定的情况下，通过保障房贷款所获收益非常有限，这是商业银行进军保障房建设的重大障碍。

    机遇与挑战并存保障房建设驶入“快车道”

    按照传统的思路，房地产开发贷款，主要针对商品房项目，没有同业可供借鉴的公租房贷款品种；贷款期限根据项目开发周期确定，一般不会超过3年；按照监管部门的要求，开发贷款的资本金比例较高，多数情况下要超过35%；开发贷款也是市场化很强的业务，贷款价格随行就市，相关制度保障能否落实等，都是具有挑战性的课题。

    新问题需要新的思维方式来解决，因时因势而变才是商业银行的可持续发展之道。在监管部门的指引下，各大银行纷纷表态支持保障房建设。但在经济形势错综复杂的2010年，敢于率先发放贷款进入公租房建设市场，无疑是需要勇气和智慧的。

    在各银行积极探索以贷款支持公租房建设的过程中，华夏银行成为全国第一家发放公租房贷款的商业银行，成为在新兴业务领域第一家敢于吃螃蟹的金融机构。该行于2010年6月7日入围重庆市公租房建设参贷银行，9月27日，该行金额为6300万元的第一笔公租房贷款及时上账。到记者发稿时，华夏银行在该项目的贷款余额已达5.3亿元。

    与此同时，各银行纷纷表态，称在控制风险的前提下加大对保障性住房项目的信贷支持力度。不难看出，对于政府提出的2011年建设1000万套保障性住房建设目标，银行能大有作为。

    “十二五”期间，以公租房为代表的保障房建设将加速驶入“快车道”，政府对房地产市场调控思路的转变，为商业银行等金融机构带来了全新的机遇和挑战。如何应对变化中的房地产市场，华夏银行的积极探索也许颇具借鉴意义。