买房被限购 慎当“解套哥”

    文/本刊记者 甄爱军

    新政“误伤”了正常的刚性需求，如购房者可能会遭遇“被限购”、“被限贷”的情形。于是，有人便急吼吼选择“去名”的方式以规避这些影响。但专家表示盲目地通过“去名”来解套的方式，可能反而得不偿失，而是要综合考虑各种成本后慎重决定。

    规避“被限购”忙去名

   小王把房子“卖”给了父母。

    8年前，尚在读大学的小王父母买房，当时考虑为了节省遗产税，于是将小王的名字也加进了房产证。这种做法在当时并无不妥，有不少准备把房子留给子女的父母都这样操作。但此一时彼一时，目前政策环境有变，这种做法反而成为小王买婚房的障碍。

    根据新的调控政策规定，如果小王在现阶段买房，将算作二套房。虽然在此之前小王自己并未真正买过房，但根据现行的“认房又认贷”规定，小王的名字已经出现在了房产证上，通过房屋登记信息系统可以查询得到。二套房贷款不但首付比例提高到六成，而且贷款利率也要上浮1.1倍，这种情形显然不是小王所愿意看到的。为了规避“被限贷”的情形，小王只好想办法去掉房产证上的名字，以便在自己买房的时候，获得首次购房的优惠。

    其实，像小王那样因为政策变化而“被限购”情形还并不少见。据了解，最近一段时间，有不少市民前往上海各区县交易中心咨询、办理房产证去名字手续，这些人之前都在父母的房产证上加了名字。在北京、广州等地，也有不少市民想办法把自己的名字从父母的房产证上拿掉，以免遭遇“被限购”的情况。

    “被限购”会让购房成本大增，甚至失去购房资格。诸如像小王那样的人群，因为之前父母买房的时候加上了自己的名字，而当自己要买房时，则会被当成已拥有房产而按照“二套房”对待，其首付比例和利率水平明显要高于首次购房，这无疑让购房成本大增。另外一种情况就是父母购房时已加上了自己的名字，而自己也购买过小房用于过渡，因此如现在想要换购大房改善居住条件的时候，却会因为名下已拥有两套房而失去了购房资格。

    赠予、买卖成本各不同

    赠予、买卖两种去名方式所对应的成本各不相同。

    据了解，去掉房产证上的名字主要有两种方式，其一是通过赠予的方式。这是一种较为常见且符合常规的做法，一般情况下，亲人中间一方通过这种方式取得另一方的财产，不动产也可以通过这种方式进行转让。另外一种方式就是通过买卖的方式，即将自己名下房产的卖给其他亲人。由于这两种转让方式有着很大的区别，因此所产生的费用也完全不一样。

    记者咨询闵行区交易中心工作人员得知，将自己名下的房产赠予给直系亲属，所需承担的费用主要有两个部分，即契税和公证费。不管普通住宅还是非普通住宅，契税一律按赠予部分的3%征收；公证费也必须缴纳，为赠予部分的2%。举例说明，如一套总价为300万元的公寓，子女所占份额为100万元，赠予时需承担的费用为子女所占份额的5%，即5万元。

    如果通过“买卖”的方式，则需按照目前房产交易过程来征收相关费用，主要包括房产税、个税和契税等。就上述案例来说，如果转让购入时间未满5年的非普通住宅，则要缴纳10.65%的税费，即3%买进契税、2%的个税和5.65%营业税。由此看来，“买卖”方式所需负担的成本要高于赠予。

    不过需要说明的是，并非所有的“买卖”方式都需要承担如此之高的费用。根据现行相关纳税规定，如果是满足唯一一套、超过5年和低于90平方米三个条件的普通住宅，只需承担1%的契税即可。

    由此看来，到底是选择赠予还是买卖方式，需根据物业的实际情况来具体对待。一般情况下，对于非普通住宅来说，赠予显然比“买卖”方式划算。但对于普通住宅来说，如果已经超过5年时间，因为不涉及房产税，选择“买卖”方式便更合理了。

    盲目“去名”不可取

    专家表示，通过“去名”来解套的方式，规避限购、限贷对自己形成的影响，虽然不失为一种行之有效的办法，但必须做到慎重。

    据了解，为了达到“去名”目的，不少市民费尽心思，但专家表示，盲目“去名”不但无法达到目的，反而徒增成本，甚至会给日后买房、遗产分割等带来不必要的麻烦。下面我们就需要留意的地方列举出来，以供读者参考。

    过于敏感没必要

    政策出台之初，还会根据实际情况陆续出台补充条款，因此在这个时间段内，购房者要做的就是静观其变，而不用轻举妄动。

    上海限购细则出台之后，有很多购房者认为在父母房产证上出现名字的年轻夫妇也会被纳入限购范围，于是赶紧想办法将名字拿掉，以免影响下次购房。但近日上海出台了补充规定，需要购房的年轻夫妇如果在父母房产证上各出现过一次名字，新购房将不被限购。这让那些提前花钱办理了“去名”手续的市民感到无所适从。

    对此，业内人士建议，对于政策的反应不可过于敏感，尽可等到政策完全明朗之后再做决定。如果提前做出反应，很有可能因理解出错，或者政策调整而发生上述尴尬状况，于事无补不说，反而徒增成本。

    贷款记录抹不掉

    据了解，有很大一部分市民将自己的名字从房产证上“拿掉”，主要是考虑防止“限贷”政策给买房带来麻烦。但专家表示，目前各商业银行在审批贷款资格时，仍然按照“认房又认贷”的办法执行，如果有贷款记录，“去名”的作用相当有限。

    目前各商业银行暂停三套房贷，第二套房首付提高到六成，贷款利率上浮1.1倍，这对刚性需求来说，购房成本大增，因此有不少人希望通过“去名”来降低影响。不过专家表示这种办法不一定奏效。上海我爱我家权证部经理渠福琴表示，按照“认房又认贷”规定，如果此前购房时子女作为共同贷款人，即使从房产证上拿掉了名字，名下已无房产，自己买房时仍然不会以首套房对待；如果贷款次数超过两次，则会丧失贷款资格。

   综合成本需考虑

“去名”还需考虑综合成本。

    汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔表示，有贷款的房子是没法办理赠予的。其次，即便直系亲属之间的“赠予”成本低，但赠予后如果在短期内想进行交易必须再缴纳20%的交易个税。

    对此专家表示，在“去名”之前需根据日后的安排来对各项成本进行综合考量，如果只是用于自住而不考虑出售，选择赠予的方式较为妥当。但如果考虑到今后还要出售，则应该在考虑个税的情况下进行选择。

    潜在风险要清楚

    “去名”还有可能带来家庭纠纷，这也是需要留意的地方。

    德佑地产法务部经理瞿慧虹表示，若接受赠送的一方过世，则会产生不可预知的风险。如获赠一方过世，而赠予一方又不一定是必然的唯一的继承人，赠送意味着权利的放弃，虽然是为了规避限购政策而不是真正放弃权利，但很有可能在未来会就赠送的房屋产生家庭纠纷。