中心城区棚户区改造 违法建筑不予补偿 律师解读

    开栏的话

　　为深入贯彻市委三届九次会议精神，按照市政府《关于进一步加快推进中心城区棚户区（危旧房）和城中村综合改造的实施意见》，本报自今日起推出“中心城区棚户区（危旧房）和城中村综合改造”专栏，通过多种报道形式，对中心城区棚户区（危旧房）和城中村综合改造的意义、相关政策和措施，以及综合改造过程中涌现出来的先进典型、成功做法、市民愿望等进行宣传；对极个别无理取闹、造谣生事者进行批评，并对中心城区棚户区（危旧房）和城中村存在的安全隐患、脏乱差等问题和危害进行曝光，以营造人人支持、人人盼望改造的良好氛围。

    中心城区棚户区（危旧房）和城中村综合改造之1
违法建筑不予补偿
——律师解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》十大亮点

　○许建平 记者朱俊兴

    1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，备受各界关注的《国有土地上房屋征收和补偿条例》（以下简称新《条例》）于当日起正式实施。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，《条例》具有十大亮点。日前，赣州市中心城区章贡区棚户区（危旧房）和城中村综合改造工作总指挥部法律政策事务部律师团团长、江西南芳律师事务所律师范卫权对此进行了解读。

    亮点1

    由政府许可拆迁转变为国家依法征收，与商业开发彻底分开

    新《条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”同时第八条以列举的方式将“公共利益的需要”界定为：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

    这标志着国家公共利益征收与商业开发拆迁许可混为一谈的拆迁模式已成为历史。

    亮点2

    政府是唯一的征收补偿主体

    新《条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”

    这意味着公益性征收、补偿的主体只能是政府，而不再包括开发商。

    亮点3

    突显了对被征收人知情权、参与权、救济权的权利保障

    市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日，且应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。规定被征收人对政府作出的房屋征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

    亮点4

    对政府依法实施的征收与补偿给予了强有力的法律保障

    规定房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。规定房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定具有法律效力。规定被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。规定采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

    亮点5

    违法建筑不予补偿

    新《条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”从而终结了一直以来违法建筑补与不补的争议。

    亮点6

    征收补偿标准法定化，补助奖励合法化

    条例规定政府对被征收人给予的补偿实行法定标准，包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

    条例还首次明确了政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励，使实践中普遍采用的补助奖励合法化。

    亮点7

    被征收人具有补偿选择权

    被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

    被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

    亮点8

    政府及房屋征收部门工作人员违法要追责

    新《条例》明令禁止政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊。禁止野蛮搬迁、暴力搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。禁止贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用。禁止房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告。对违反者视情节轻重依法给予通报批评、行政处分、行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任，造成损失的，依法承担赔偿责任。

    亮点9

    强调评估机构的中立

    被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

    新《条例》同时明确了评估机构在评估中所要承担的法律职责。

    亮点10

    规范了政府征收程序，严格依法行政

    规定政府确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。规定政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。规定政府作出房屋征收决定后应当及时公告。规定房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。规定房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。规定政府实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。规定房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。规定审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。