媒体谈取消商品房预售制：要求现房销售将致房价飙升
来源：新京报 作者： 发布时间：2018年09月25日
取消商品房预售制，不宜操之过急
如果在短时间内要求期房转至全现房销售，很容易因为本就紧缺的市场供应出现突然“断档”而进一步导致房价飙升，反而不利于楼市价格的稳定。
据媒体报道，一份广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称“通知”）显示，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，将上报住房城乡建设部。这份材料建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。很快，广东房协回应称，这只是一个征求意见，目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。
尽管有关方面及时回应辟谣，但依然是一石激起千层浪。因为对于市场来说，无论如何这都意味着“取消预售制”正在逐渐进入政策制定的考量范围之内。而这也预示着实施近25年的商品房预售制度或将面临改变，这对于普遍依赖于预售资金、且本就负债率极高的中国房企来说无疑是雪上加霜。
自1994年出台的《房地产管理法》提出“商品房预售制度”，商品房预售制成为中国新房交易的主要模式。预售制度的建立为中国房地产近30年的大发展提供了极大的助力；特别是在商品房制度建立初期，房地产预售制为解决住房供应短缺贡献了重要力量。
但预售制的弊端也开始不断暴露。正如通知所附的住建部下发的函所指出，房地产预售制度存在诸多风险，比如一旦房企发生资金链断裂，将导致工程烂尾，损害购房人利益；而各地发展不平衡，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生；而且预售制降低了房地产业进入门槛，导致吸引大量社会资金涌入，造成低效率竞争。
从长远看，当中国房地产市场逐步走向存量房时代，取消商品房预售制是楼市交易制度改革的必然之途，这在其他欧美发达国家已有参考借鉴。
但从当下来看，还需谨防“取消预售制”所产生的“蝴蝶效应”。从需求端来看，不可否认的是当前主要城市的房地产供应依然是处于紧缺状态，如果在短时间内要求期房转至全现房销售，很容易因为本就紧缺的市场供应出现突然“断档”而进一步导致房价飙升，反而不利于楼市价格的稳定。
而从供给端来看，房地产开发商的高负债率是众所周知的行业难题。而且，在预售制多年发展之下，交易过程中的大量风险往往都堆积在了购房者和
银行身上。取消预售制固然能够规避其弊端，但也容易引发中小房企资金链断裂风险在
金融体系中传导。
因此，如何推动包括房企在内的楼市交易主体有序去杠杆才是当务之急。比如报道中所说，在确立取消预售制之前进行一部分区域的试点。此外，在国外不乏也有采用预售制销售不动产，但其预售制往往建立在严格的第三方监管之上，其预售取得的资金并不是完全由开发商掌控，而是由律师行、银行等机构代为监管，根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。这样既有助于保障购房者权益，同时使得房地产开发商很难再把购房者的银行按揭
贷款作为主要的
融资渠道，从而避免开发商把风险完全转嫁给消费者和银行。
楼市交易制度的改革任重而道远。需要与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来，特别是对于房地产市场的指导法律法规，需要根据实际市场的发展而与时俱进，经过了充分讨论和征求意见的法律修订与完善，对于市场来说更易于接受，也更有指导意义。
□沸雪（媒体人）
