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多地定调2018年房住不炒策略 租赁市场供地加强
来源:21世纪经济报道(广州)    发布时间:2018年01月24日    字体[ ]

    进入2018年,各地政府针对房地产调控的思路渐次清晰。

    1月23日,北京市住建委联合北京银监部门开展了专项执法,对多个房地产经纪机构进行检查,严查变相加杠杆、首付贷等违法违规行为。两部门同时强调,今年北京市将坚决贯彻落实党的十九大关于“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚定调控决心不变、力度不减,继续强化各项调控政策措施和保持房价稳定。

    此前,安徽、甘肃、四川、内蒙古、海南、上海、广州、南京等省市的政府部门,纷纷在公开场合做出“房住不炒”、“坚持调控”等表态,长春、深圳发文加码调控。

    与此同时,从安徽、海南、南京等省市“两会”上传出的消息看,增加土地供应、优化供应结构,将是各地2018年建立房地产市场长效机制的工作重点。其中,加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源,则将成为“重中之重”。

    分析人士指出,随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度改革方向确立,房地产市场的供给侧结构性改革将在2018年明显加速,反映在土地市场,就是各地政府的土地供应节奏和结构,都将迎来明显的变化。

    而这些,构成了2018年各地房地产政策的“主旋律”。

    多地定调“房住不炒”

    “成交量过大、价格上涨过快的市县,要适时出台更加严格的调控措施;坚决遏制各类投机投资炒作行为,稳定市场预期,防止大起大落。”针对海南楼市近期的升温苗头,海南省住建厅厅长霍巨燃做出如上表态。

    按照霍巨燃的表态,海南将“严格执行商品住宅价格备案管理,加快推进二手房交易、房屋租赁合同网签备案,构建完整的房地产市场监管体系。继续开展专项整治,严厉打击房地产各类违法违规行为。严禁限制阻挠或变相拒绝缴存职工使用公积金贷款购房。”

    此外,安徽省住建厅厅长张天培在该省住房城乡建设工作会议上表示,强化部门协调联动,压实市县政府调控主体责任,坚持分类调控、一城一策,并多方式推进非住宅商品房去库存。

    江西省住房和城乡建设厅1月9日在官网发布“全省住建工作会议确定今年住建十项重点工作”。对江西各设区市实行稳控目标管理,特别是对进入70个大中城市的南昌市、赣州市、九江市三市严格执行现有调控政策。房价上涨压力过大的市县,要尽快出台相应的限购限贷政策。

    福建省住建厅厅长林瑞良也在本月中旬表示,2018年福建省将稳控福州、厦门商品房房价,保持福州周边的长乐、闽侯和厦门周边的泉州、漳州房价环比不上涨。

    上海市市长应勇在上海市两会期间表示:“加强房地产市场调控不动摇、不放松”。广州副市长马文田也在近期强调,“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位……保持房地产平稳健康发展”。

    此外,甘肃、四川、内蒙古等省份、自治区也在近期针对房地产调控政策发声,“房住不炒”、“分类调控”、“不动摇”等成为频率最高的关键词。

    几乎在同一时间,相关部委也对楼市调控进行表态。从1月13日至1月22日,银监会、住建部、国土部、发改委先后以发文或回应的方式,提及房地产市场,并在融资管理、政策解读、土地供应、制度建设等方面分别发声。

    这些发声某种程度上回应了年初部分城市放松楼市调控而引发的“松绑论”。

    住建部相关负责人就表示,兰州市“松绑”住房限购措施,合肥市取消住房限价措施,成都等地借人才落户政策“放松”调控等报道属误读,中国坚持房地产调控目标毫不动摇。

    南京则另行出台了纠偏性政策。该市在1月16日发文,对此前出台的高层次人才购房政策进行细化,规定高层次人才购买商品住房须本人购买,且仅限购买一套,所购房源5年内不得转让。

    分析人士指出,“房住不炒”仍将是未来数年的主要政策思路。虽然部分城市仍有进一步微调和细化的可能,但抑制投机的“红线”难以突破。这不仅是维持楼市调控政策连续性和稳定性的基本要求,同时也在为长效机制的出台创造稳定的市场环境。

    土地供应向租赁倾斜

    不仅仅在住房市场上,在土地供应上,各地也在政策上“严把关”,从多方面建立房地产市场长效机制。

    其中,被视作楼市政策风向标的北京,相关表述尤其值得关注。

    1月22日,北京市规划国土委主任张维在接受采访时表示,北京发展减量的关键是用地结构的调整,未来将减量集约生产空间,适度提高居住和配套用地的比重,大幅提高生态用地规模。

    张维表示,在各类功能区和产业园区等高密度就业地区,未来北京市将适度增加居住和配套服务设施用地,规划城乡职住用地比,从现状1:1.3提高到1:2,“今后产业用地假设是1万平方米,就要有2万平方米的居住用地,最大限度地实现各个区域的职住平衡。”

    这被认为是北京方面再次强调其居住建设用地的供应结构调整。在去年发布的北京新版城市总规中就曾提到,“到2020年城乡居住用地占城乡建设用地比重由现状36%提高到37%以上,到2035年提高到39%-40%。到2020年全市城乡职住用地比例由现状1:1.3调整为1:1.5以上,到2035年调整为1:2以上。”

    而从实际供地情况来看,据中原地产分析师张大伟统计,2018年以来,北京成交的土地交易中,居住类用地的土地面积之和达到68.73万平方米,占到合计出让土地面积的70.3%。

    张大伟告诉21世纪经济报道记者,不止北京,对于其他“减量”发展的一线城市而言,在建设用地总量减少,转入存量开发为主的同时,结构的调整,尤其是居住用地供给比例的提升,将会形成趋势。

    而在居住用地中,租赁土地供应将获得显著增强。

    在2018年1月15日召开的全国国土资源工作会议上,国土部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,“政府将不再是居住用地唯一提供者”。

    多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示,这一表述并未提及商品房用地供应,居住用地“打破政府土地垄断”,将更多限定在租赁领域。

    在此背景下,一些房地产市场的热点地区,纷纷在地方“两会”期间提出了加大租赁住房供地的计划。

    1月21日,在南京市十六届人大一次会议上,代市长蓝绍敏在政府工作报告中指出,2018年,南京将加快多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,保持房地产市场平稳健康发展。尤其要发展长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展;优化土地供给结构,加大租赁住房建设力度,争取租赁房供地占住房供地比例达到30%以上。同时,还将加大住房保障力度,筹集租赁房源100万平方米。

    1月22日,安徽省第十三届人民代表大会第一次会议上,安徽省长李国英在政府工作报告中明确提出,2018年要加大住房保障力度。因城施策加强房地产市场调控,盘活存量住房,发展住房租赁市场特别是长期租赁,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

    值得关注的是,一些并非人口净流入地区的省份,近期也有类似政策意向传出。

    近日,海南省住建厅厅长霍巨燃在接受媒体采访时表示,海南要继续加快培育和发展住房租赁市场,加快建立租购并举的住房制度,从2018年起每年下达租赁型住宅建设计划时,都要明确租售比例。同时,各市县要抓紧完成停缓建房地产项目处置。

    对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对21世纪经济报道记者表示,房地产市场的供给侧结构性改革,要与需求相结合。不同发展状况和不同住房需求的地方,其租赁用地和租赁市场发展政策,要区别看待。对于北京、上海等人口净流入地区,要通过建立长租满足住房需求。而对于海南、云南这样的旅游地区,租赁市场的发展要将长租与短租相结合,租赁用地的供应要更多考虑旅游地产发展带来的短租需求。

    打破地产周期论

    “虽然各地的表态内容并不一致,但总体来看,‘房住不炒’的大逻辑并没有改变,所以调控政策基本没有松动的可能。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,“2018年楼市政策的总基调并未改变。”

    他还强调,从调控手段上看,分类调控、因城施策的原则也没有动摇。“地方政府虽被赋予调控楼市的权限,但同时也强化了其对于稳定市场的责任。”

    华泰证券也认为,房地产调控政策难以再现2014年的全面宽松,但是房价调控目标的变化、分类调控对精细化管理的需求和长效机制的建立会带来地方政策的修正空间。

    新城控股副总裁欧阳捷1月22日在“第四届房地产价值峰会”上说,由于“房住不炒”写入了十九大报告,因此未来五年楼市政策都很难有松动。

    按照他的观点,未来五年间,我国将构建新的住房制度,并出台长效机制。在此期间,“调控就是控制和调整,既不穿透上限,又不突破下限,在这个区间内保持相对平稳健康发展。”

    这是我国房地产调控中常见的“以时间换空间”。欧阳捷指出,过去的地产“周期论”可能不再成立,未来的长效机制会保证市场的相对平稳。

    与此同时,构建租购并举住房制度逐步建立,并成为今年各地楼市政策的一个共性。多数受访者认为,未来住房制度和长效机制其它方面的内容也将逐渐落地。

    但考虑到2017年末房地产市场的翘尾表现,以及部分城市房价涨幅扩大的现象,短期的调控压力仍然存在,其方式和力度,也将随着市场出现的新变化而改变。

    严跃进认为,由于2017年预售证管控严格,以及市场需求被大量抑制,一线城市的房价仍有反弹的动力;长沙、贵阳、太原、福州等一些非核心的省会城市,房价同样具有上涨的动力。这些城市未来可能会遭遇调控政策的“重点关照”。

    欧阳捷指出,最近两年三、四线城市的成交量大幅增长,但依然没有使其土地供应大幅反弹。这就意味着,建立在政策刺激下的需求,未来是不可持续的。这些城市的调控方向,在于通过棚户区改造和去库存进程,来阻止房地产投资的下滑。

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