谨慎对待“赠送面积”

　　记者调查

 

　　家住市中心城区的廖女士新房装修好快一年了，却一直无法入住。原因是之前开发商承诺可浇筑的“赠送面积”被有关部门认定为违章建筑，但廖女士把“赠送面积”改做成了书房，这下可愁坏了她。廖女士和开发商僵持了很久都没有结果，最后只好大动干戈，改变布局拆除了事，让她非常恼火。

 

　　“赠送面积”是把商品房应全部计算的面积，设计成只计算一半或不计算的做法。准确地说，业内人士称这种做法叫“偷面积”。那么既然是“偷”，注定就不合法。实际上，这是开发商售楼的促销手段，一旦被有关部门认定为违建，不仅影响产权证的办理，甚至有可能面临强拆的风险，消费者损失可不小，因此市民在购房时要谨慎对待“赠送面积”。

 

　　原因：“赠送面积”产品带来更多商机

 

　　不少市民表示，非常钟情会“赠送面积”的楼盘产品，比如阳光书房、入户花园，这些类型的楼盘产品只需要算一半面积的价格，另一半面积是赠送，并没有担心会出现什么问题。

 

　　为了迎合购房者的心理，让房子卖得更好，不少开发商就钻了建筑面积计算方法的空子，减少建筑套内面积。这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以将“偷”来的面积“赠”给购房者，以增加项目销售的卖点。

 

　　实际上，所谓“偷面积”，当然并不是真的偷，而是利用商品住宅现行建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间，以提高单位面积使用率，让购房者觉得物超所值。

 

　　“偷面积”实际上是部分开发商的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的，而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护。这就意味着开发商所送的面积并不受法律保护，不可能像房地产证登记的面积一样，可以用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，在遭遇纠纷时权益更是无法得到保障。

 

　　此外，相关部门对“赠送面积”相关法律的宣传上也显得慢了一拍。目前，涉及“赠送面积”违建的投诉案例，基本是邻里投诉，因为这影响到邻居切身利益。当前不少购房者对“赠送面积”仍然是一头雾水，甚至认为是合理合法，这就需要相关部门进一步加大宣传力度，向社会公开投诉方式，及时进行处理。

 

　　现状：公共区域“赠送面积”无保障

 

　　“当时开发商说可以占用绿地建成自家花园，才买的一楼，没想到刚刚搭建的花园竟然成了违章建筑。”近日，市民黄先生在拆除自家花园的围墙后，感到非常郁闷。

 

　　记者通过近期查处和群众投诉违建案例发现，有大量居民小区内存在占用绿地、占用公共用地、私自扩建等违法建设行为，并且大多数违法搭建行为和房地产开发商在售房时的“赠送面积”承诺有关。如购买一楼就承诺可占用小区绿地，买楼顶承诺可以加层，中间户型的就承诺可以浇筑入户花园和通风光井，并且一楼和楼顶的房价均高于其他楼层。这是房地产开发商为了自身商业利益对购房者的误导性宣传，造成在违法建设初期，开发商和物业公司层层包庇，为违建提供便利。而违法建筑被发现后，开发商和物业公司则将责任推给业主，由业主承担后果，致使业主从头至尾都是受害者。违法建筑一旦建成，拆除起来困难重重，极大地消耗公共资源，并造成社会不稳定因素。

 

　　危害：业主合法权利被“隐形侵害”

 

　　这种“赠送面积”究竟是不是天上掉馅饼?章贡区城建局相关工作人员告诉记者，“赠送面积”表面上看占了便宜，但其实购房者付出的成本并没有减少，不仅自己的合法权益受到了侵害，甚至可能带来风险。

 

　　首先，“偷”来的面积对房子主体承重量影响较大，可能严重影响房屋建筑结构，比如，原本承重量6000吨的房子主体，但是因为“偷面积”房子承重量变成7000吨，超出房屋的承重量，存在严重安全隐患。其次，“偷”出的面积间接提高了容积率，降低了舒适度，影响生活体验，开发商反而可以从中获得额外巨大利润。再次，“赠送面积”其实是通过擅自变更规划设计违章搭建，需要购房者后期进行二次改造。本该开发商承担的建设费用和违建责任需要购房者自己承担，严重影响业主权益。

 

　　多位资深业内人士则提醒，所谓的“赠送面积”，并不是真正的“白送”。“羊毛出在羊身上”，开发商“赠送面积”的部分，实际上一样要出成本，最后这些成本都会分摊到购房者头上。不仅如此，对于开发商来说，“赠送面积”是不计入容积率的，部分“赠送面积”可能是涉嫌违法和侵权的面积，开发商对部分特定住户购房者所“赠送面积”实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主户外私享花园等。根据《物权法》规定，这些部分空间本来就属于所有业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。

 

　　近日，我市出台的《赣州市城市管理条例》第十五条第二点规定，任何单位和个人不得擅自在建筑物的屋顶、楼道、架空层、地下室等部位及住宅小区其他共用部位搭建建筑物、构筑物或者其他设施。该条例自2018年3月1日起施行，再次提醒广大市民在购买商品房时要谨慎对待所谓的“赠送面积”。