动动保障房的“奶酪”

    文/《投资与理财》记者 王玉越

    2010年11月23日，住房和城乡建设部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，要求2011年全国安排建设保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套。这相比2010年的580万套，增长了72.4%。而且，北京、天津、重庆、攀枝花等28个城市，也将继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点。

    如此庞大的保障房计划，似乎正在向社会传递着一个强烈的信号：由政府主导的保障性住房建设，将加速挤入已被商品房所垄断的住宅市场，“商品房+保障房”的双轨制时代即将真正到来。

    “蛋糕”越做越大

    保障性住房是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念，是指政府为中低收入、住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

    可期待的是，未来一段时间，将会有越来越大规模的保障性住房进入建设和供应阶段。以京沪为例，2010年上海各类保障房新开工和筹措面积可达1500万平方米，上市供应面积1150万平方米。而整个“十二五”期间，上海计划新建住宅1.25亿平方米，其中保障房面积约占新建住宅总面积的50%，套数约占新建住宅总套数的60%左右。北京则提出“两个50%”的工作目标：保障性住房、政策性住房建设用地占全市住宅供地50%以上，新开工建设和收购各类保障性住房、政策性住房占全市新开工住宅套数50%以上。

    无论是上海的“50%”、“60%”，还是北京的两个“50%”，都说明保障性住房的“蛋糕”越做越大了。

    租售并举，以租为主

    严格的资格限制，使得保障性住房成为许多人的“画饼”，从而也衍生出了一群“夹心层”。他们长期工作、生活在大城市里，却没有当地户籍，暂时不能享受住房保障。

    为了解决“夹心一族”的尴尬与忐忑，保障性住房的供应方式也将从“以售为主”向“租售并举，以租为主”转变。

    据北京市住建委相关负责人透露，今年北京市还将大力发展公租房，优化住房供应结构，公共租赁住房将占到公开配租配售保障房数量的60%以上。此外，在发展住房保障体系时，政府也将通过系统政策，允许开发区和企业专门为园区及企业员工自行建造公共租赁住房，用相对低廉的租金，解决“夹心层”的住房问题。“这种房子其实不用大，一间房子有十几平方米，住一个人足够了。”清华大学房地产研究所副所长季如进说。

    这几年，不少人宁做“房奴”不租房，除了心态之外，一个很主要的因素是住房租赁市场不规范，缺保障。如今租房市场中增加政府公租房占有率，无疑有助于解决房租过高及私房房东过于强势等问题。毕竟，公租房不仅租价合理，而且稳定可靠，让人踏实，有“归属感”。此外，有了公租房的杠杆撬动，也有助于民间住房租赁市场的规范发展。这些可以在解决住房困难的过程中，潜移默化地改变“重购轻租”的旧观念。

    对于广大年青人来说，“先租后买，先小后大”未尝不是一个好办法。

    保障房让商品房价格降下来

    在价格诱人的另一面，保障性住房也有着极为苛刻的门槛。对于广大吃不到“蛋糕”的人来说，更关心的是，保障房能否让商品房价格降下来？

    专家指出，保障性住房的实施，无疑会对商品房项目的价格和交易量造成一定的下行压力。2010年，楼市调控主要集中在防止投机和增加供给两个方面，尽管限制了楼市投机行为，但因为供给方面不给力，调控效果大打折扣。因此，保障房建设也被人们视为左右楼市的“最后一根稻草”。北京宣布，未来5年，计划新建、收购各类保障性住房100万套，天津仅仅今年就开建保障房1200万平方米。保障房建成后，将有力地打破商品房一家独大、垄断房市的局面，逼迫商品房销售回到正常的市场供需渠道，商品房将不再沦为炒房者炒卖、囤积居奇的工具。

    另一方面，同一区域中，假如有了经济适用房，会让这一地区的房价普遍走低。尤其是在经济适用房销售期间，这种带动效应会更加明显。所以，对于那些准备购房的人来说，不妨把保障房作为一个参考坐标。

    对于保障性住房来说，你住，或者不住它，它就在那里，不来不去；你爱，或者不爱它，它就在那里，不增不减。

    保障房，不只是“画饼”。