11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《意见》）正式对外公布，对长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向，而这也是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。值得注意的是，《意见》在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。
然而，这个顶层设计只是提出了续期的法律安排要进行“研究”，还没有一个实锤。
购房者最关心的问题，恐怕就是土地使用权70年到期之后，到底能不能像咖啡店的咖啡一样“自动续杯”并且“无限续杯”？“续杯”要不要收钱？
11月28日，南方楼市沙龙火速发布“征集令”，向广大网友征集问题和意见。11月30日，南方楼市沙龙以“70年房屋产权到期怎么办？有咩问题，专家帮到你”为题，举办了一场网上的专家网友座谈会。专家们对网友关注的问题一一进行了解答。
具体到广州，专家们认为，即便政策出台规定续期需要交费，也不会变相推高广州房价；广州楼龄较“老”的二手房普遍在30-40年左右，距离70年的期限为时尚早，短期内，此类二手房交易也不会受到影响。
专家对“自动续期”有不同解读
《意见》指出，研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。正是在续期的方式方法上，目前业界仍有很多争论。而南方楼市沙龙征集的网友提问中，关于续期的政策走向也是网友最为关心的。
在30日的网上座谈会中，广东广之洲律师事务所律师王美舟表示，根据2007年出台的《物权法》第149的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”他提出，对“自动续期”的理解，应当是不需要办理任何手续，也不需要缴纳任何费用，就能“自动”再续70年，“《物权法》是全国人大通过的最高法，尽管目前地方城市有一些个案，但是不管最后实际办法如何规定，都不能违反《物权法》的精神。”
据了解，今年4月深圳有业主因产权到期，花4.5万将市值600多万的房子产权延期了20年，那么这个案例的办法即是：土地使用期限届满后，产权人可重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。对此，广东省房地产研究会副会长韩世同表示，关于70年土地使用权到期之后该怎么自动续期的问题，争议由来已久，“我理解的自动续期是指自动拥有了续期的权限，”至于续期交费要交多少，能续多久是下一步的事情；深圳的案例有城市自身的特殊性，未必适用全国，一切还得等政策的进一步完善。“总之，应该以全国大多数人能接受、不引发争议为上。”
续期即便收费也不会变相推高房价
在征集的网友提问中，购房者很关注如果自动续期不免费的话，这部分费用会不会转嫁并推高房价？
“续期即便收费，与房价的关联度也不高，”韩世同认为，70年土地使用权到期之后的自动续期问题，如果得到解决，首先可以肯定的一点是：购房者能够更加安心。如果续期需要收费，有一定的概率是将收费金额与续期的年限挂钩，比如：20年一个费用等级，50年一个费用等级，70年类推，续期时间越长，收费越高之类。不过，目前还没有部门对这方面进行过深入的研究探讨，猜测并没有太大的意义。总之，续期成本太高不合理，手续太复杂不便操作也不行。
由于潜在的续费可能首当其冲涉及到的是楼龄较高的二手房产，合富房地产交易中心主任梁燕霞在接受采访时表示，续费对广州的二手楼价影响也不会很大。“同一地段或者片区的二手楼价，一直都是有差异的，而造成这种差异的因素有很多，从市场来看，购房者更关心的是物业的整体质素，户型、面积、朝向等等都是影响房价的，”她说，楼龄只是其中的一个因素，老旧物业价格肯定不能跟楼龄较新的物业等同，但是说到续期的费用，直接影响不大。
广州“高龄”房产多在30-40年之间
梁燕霞透露，从市场情况来看，广州楼龄较老的二手楼在不少区都有分布，其中，以老城区为主，楼龄在30-40年左右，“可以说，离70年土地使用权到期还有蛮长的时间”。
因此，她认为，即便政策出台之后，续期需要缴纳费用，对广州二手房的市场成交而言，短时间内也不会有太大的影响；更何况，续期的费用是多少还不确定。
梁燕霞分析，广州楼龄较老的二手房，并不存在不好出手的问题。考虑到老楼梯楼大多是在中心城区，购房者更加看重的是交通和配套等各方面的综合优势，并不会因为70年续期有可能交费就轻易“抛弃”这类目标。据合富置业了解，目前广州老城区购买楼梯楼的买家，以年轻的刚需群体占主导，想置业中心城区的话，二手老楼梯楼的总价优势摆在那里，而且楼梯楼的公摊面积小，70-80平方米就可以做到小三房，对刚需买家而言是非常实用的。
■温馨提示
楼龄≠土地使用权期限
二手房交易过程中，购房者可以通过查册看到房产证上写的“建筑时间”，也就是“楼龄”。需要注意的是，楼龄和土地使用权期限不能等同。
土地使用权期限是从土地出让之时开始计算，一般来说，开发商会拿地之后用2-3年的周期建房开售，也就是说，正常情况下，土地使用权期限要比“楼龄”早2-3年。
还有一些特殊情况，比如：房改房，土地使用权年限是从单位补交土地出让金之日起计算，实际楼龄就要超过土地权期限；而“烂尾楼”的情况正好相反，开发商拿地之后，可能烂尾停工多年，最后由其他开发商接盘完工并开售，这其中“烂尾”的时间，也是算在土地期限里的，如果烂尾个十几年，即便购房者买到的物业楼龄不长，土地使用权期限也已经过去了十几年了。南方日报记者 许蕾
