“死资产”如何变“活资本”
——我市农民住房财产权抵押贷款调查

    我市于2014年在全省率先探索农民住房财产权抵押贷款的新模式，使农民的“死资产”变成“活资本”，农民发展特色产业面临的资金难题也由此得到缓解，“大众创业、万众创新”的热情因此点燃。如今，这项工作进展如何？农民如何看待这件事情？在探索、推广的过程中遇到什么困难？近日，记者就此进行了调查采访。

    2014年，我市率先在全省试点农民住房财产权抵押贷款，试点范围在会昌县、瑞金市，试点银行是会昌农商行、瑞金市农信社。

    2015年，我市又继续将试点范围推广到赣南所有县（市、区），合作银行扩大到所有涉农银行。截至去年底，我市各级银行已为880户农民发放此类贷款1.2429亿元。

    农房抵押可获贷款

    谢福华是瑞金市黄柏乡柏村村民。2014年9月，为照顾家庭，他选择返乡创业。通过前期的项目筛选，他决定在家乡发展香芋产业。有了好项目，启动资金却成了他创业的“拦路虎”。

    经黄柏乡驻村干部介绍，他得知农民住房财产权抵押贷款政策，于是他以自家150平方米的楼房为抵押向瑞金市农商银行（筹）（原瑞金市农信社）申办贷款30万元。

    “城市居民买房基本都可以贷款，农村的房子过去是没有这种待遇的。”谢福华非常高兴地说，“之前不可以用于抵押的，因为没有房产证。政府给我们办了房产证之后，就可以去作抵押了。”谢福华将这30万元发展了400亩香芋产业，逐步发展起来的他成了返乡创业的模范。事实上，像谢福华这样的农民在瑞金不少。截至目前，瑞金市农商银行（筹）已累计发放农民住房产权抵押贷款197笔，金额1001.5万元。农户通过贷款发展了产业，做大做强了事业。大部分贷款人通过发展实现了收入增加，加快了奔小康步伐。

    无独有偶。会昌县麻州镇农民邹长前也是该政策的受益者之一。

    “多亏了农房抵押贷款，缓解了资金周转难题，我的服装生意才能顺利做起来。”日前，谈及县里实施的农民住房财产权抵押贷款政策，麻州镇怡轩制衣厂负责人邹长前颇有感触地说。

    邹长前是80后，在外从事服装加工制作多年。2012年，他与人合伙在麻州圩镇购买了一块300多平方米的地块，盖起一幢8层楼房，购买了上百台电动缝纫机，招聘工人经营制衣厂。由于前期投入资金过大，购买布匹材料的资金出现了短缺，正为难时，会昌县农商银行工作人员上门来宣传农民住房财产权抵押贷款政策。经综合调查评估，仅一个星期时间，县农商行就为邹长前发放了贷款资金60万元。去年，他的制衣厂年销售额3000多万元。

    对于创业者来说，资金短缺是个最现实的问题。农村的“三权”原来一直没有有效激活，是老百姓的“死资产”，尤其是房屋的所有权。如何将自己现有的固定财产转化成现金，农民住房财产权抵押贷款就实现了农民的这个愿景，越来越多的农民通过农民住房财产权抵押贷款融了资、解了难，创业的步伐越走越快、越走越坚实。

    从试点到推广，还有盲区

    2014年4月，我市出台了《赣州市农民住房财产权抵押贷款试点方法》，在全省率先开展了农民住房财产抵押贷款试点工作。“试点工作在土地确权登记工作进展比较快的会昌县和瑞金市开展，取得了较好的经济和社会效益。”赣州银监分局办公室负责人说。

    2015年7月，我市又以市政府文件方式下发《关于推广农民住房财产劝抵押贷款工作的通知》，将农民住房财产权抵押贷款实施范围推广到全市，合作银行扩大到所有涉农银行。半年多过去了，这项工作在有些县（市、区）开展得红红火火，有些地方却遇到了阻力。

    农民陈来发就抱着对世代居住地建房自住，办不办证一个样的心态。

    “家里实在需要钱应急，也不会去银行贷款，都问亲朋好友暂借。”陈来发说。

    而对于农民张进生来说，办证意义不大。“贷款拿来干什么用？没有什么好项目，家里也不买什么。”有这样想法的农民不在少数。

    更多的是农民没有办理住房登记，导致证件不全，银行不放贷。据了解，农村普遍存在房屋无产权证明或证件不全的情况，而存在这种情况的原因是农户在实际建房时存在超占地面积等问题。

    “关键是当时‘确权’这块工作在赣南有些县（市、区）还没有全部做完，导致农民住房财产权抵押贷款这项工作没有全部铺开。”赣州银监分局办公室负责人说，“确定住房是自己的，才能拿来抵押。没有满足贷款的前置条件，银行肯定也不会贷款。毕竟银行的信贷资金来源大部分来自于社会公众的存款。”

    探索路上难题待解

    新生事物出台总是磕磕碰碰，但即便是前进一步、后退半步，总体还是向前进的。

    据了解，自从我市推广农民住房财产权抵押贷款，总体还是受到农民的欢迎，各相关银行也积极出台跟进措施，想方设法为农民贷款提供便利。比如强化办证办贷服务，积极落实财政补贴、风险基金等有关政策，在各圩镇村庄进行农民住房财产权抵押贷款业务宣传。仅会昌县，截至今年2月13日，累计发放贷款852笔，金额1.2991亿元，有效激活农村“沉睡的资本”，激发了农村农业发展活力。

    与此同时，我市还有一些县（市、区）该项工作进展缓慢。采访中，不少农民提到，办理时证件要求比较多，手续比较繁杂，导致不太愿意办理住房财产权抵押贷款。“有些地方农村土地确权登记工作速度较慢，农民办证意识不强，部分农户贷款意愿不强。”瑞金市农商银行（筹）“三农”事业部副总经理钟建荣说，“当然，我们提供给农民的信贷产品少也是一方面因素。”

    而银行方面，也表示贷款风险不容忽视，农民住房处置难也是工作难以全面迅速贯彻下去的原因之一。会昌农商行负责人说：“我县虽然还未出现到期贷款拖欠不还的情况，但也存在拖欠利息时间较长的现象。截至2015年底，全县已有10户贷款涉及拖欠利息，拖欠利息合计4.48万元，其中3户贷款因利息久未缴导致在五级分类中已降至次级。”另据了解，由于我市乃至全国到目前，都还未建立起针对农村住房等不动产产权交易流转的服务体系和交易平台，缺乏规范和标准的抵押登记评估体系和评估标准，抵押物价值的确定存在很大的随意性，贷款清偿过程中抵押物处置交易流转难度大，使得试点后续推进过程中抵押物处置存在一定的障碍。

    对此，钟建荣建议，一是要继续加强宣传引导，努力增强农民办证意识；二是政府要进一步简化农房办证手续，减少环节；三是政府要进一步推动农房办证时效，出台限时办结制度等；四是要进一步鼓励农户返乡创业，以项目推动增强农户融资需求；五是政府要出台适当鼓励举措，如贴息补贴等方式。