住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”），是指由业主交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。通俗地说就是房屋的“养老保险金”。我市自2009年7月1日起开始归集维修资金，作为房屋的“养老钱”,这笔资金的使用情况如何？作为业主，房屋在什么样的情况下可使用这笔维修资金？为此，记者近日在赣州市中心城区进行调查了解。
房屋“生病”可申请专项资金“治疗”
近日，记者从赣州市住房资金管理中心了解到，截至2015年3月，我市中心城区维修资金缴存总额2亿多元，共使用了56.5万余元。从数据上看，使用并不多。原因是我市中心城区维修资金自2009年7月建立至2014年7月才满5年，而这5年一是房屋刚刚投入使用，质量尚可，无需维修；二是开发企业尚承担有保修责任，因此我市中心城区维修资金自2014年底才开始进入使用阶段。目前我市维修资金管理部门共受理了7起使用申请，主要集中在小区房屋电梯维修和二次供水水泵更换。
华叙明是章江新区财富港小区的物业管理负责人，他告诉记者，2014年12月开始，他所负责管理的小区几栋楼房的电梯陆续出现了一些问题，而电梯的保修期也过了。电梯要想正常行使，就要把问题零件更换掉。他们把小区申请维修资金的材料向市住房资金管理中心递交后，当天就有工作人员来小区核实情况，第二天就核发了首期维修资金款。到电梯换好问题零部件，相关专业部门验收合格，整个过程不到半个月。该小区除电梯维修申请过维修资金外，楼房二次供水水泵更换也是通过维修资金来解决的。“幸亏有住宅专项维修资金，若像有些小区没有缴这笔资金的话，不知道什么时候能解决问题。”华叙明说。
什么情况下可使用房屋“养老钱”
据了解，业主交存的维修资金属于业主所有,实行统一归集、专户存储、以物业管理区域为单位、按幢建账、核算到户、专款专用、所有人决策、政府监管的管理原则。那么业主在什么情况下可以使用这笔资金呢？
市住房资金管理中心相关负责人告诉记者，当房屋保修期满后，住宅小区出现共用部位、共用设施设备需要维修、更新或改造的情况时，都可以按规定申请维修资金。维修资金已经划转到业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请；没有划转的可由物业公司或业主委员会提出申请使用。
据了解，目前申请使用维修资金，大至需要经历以下几个步骤。首先，由相关申请人根据物业需维修的情况，经业委会同意，拟定维修方案。第二，根据不同的使用类别（日常使用或应急使用）向市住房资金管理中心提出使用申请，资金中心根据使用申请明确该项目维修资金的列支范围等，相关申请人组织列支范围的由相关业主召开业主大会，就使用申请进行表决（应急使用除外）。第三，资金中心启动项目调查程序，派工作人员进行现场调查，并在小区显著位置张贴公示。公示期满后，资金中心核拨首期资金（不超过预算金额的60%），维修项目竣工验收合格后再拨付余款。
申请使用有哪些条件
不是房屋的任何“病情”都能申请维修资金。申请使用维修资金要满足两个条件：一是房屋过了保修期，如屋面防水过了5年。保修期内，房屋共用部位、共用设施设备正常损坏由建设单位负责维修。二是过了保修期后的共用部位、共用设施设备维修、更新或改造时才可以使用。
维修资金在划转业主大会管理前申请使用的，根据维修的紧急程度以及是否危及房屋安全等情况，划分为日常使用申请和应急使用申请两种。日常使用需要该项目维修资金列支范围内，专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主（通俗的说是“双三分之二”比例）表决通过才能使用。
若小区发生了电梯、水泵故障影响正常使用的；消防设施损坏，公安机关消防机构出具整改通知书的；外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况，影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的；其他危及房屋、人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业（没有物业服务企业的，可以是业主委员会或相关业主代表）可以持有关材料提出应急使用申请。
为保证维修资金的合理使用，市住房资金管理中心通过借鉴其他地市先进经验，引进了第三方审价模式，规定我市中心城区对一次性使用维修资金总额达3万元及以上的，要求维修资金使用的申请对象委托我市住宅专项维修资金维修工程审价机构名录库的入库企业进行审价，确保资金使用安全。
资金使用情况可随时查询
自2014年9月1日起，我市住房资金管理系统正式启用，对各业主提供分户账户管理、查询及使用申请表决等操作功能，相关用户均可登录资金中心网站（www.gzzfzj.com）进行维修资金信息查询、业务咨询、办理等。
2014年9月1日后，业主在资金中心交存首期维修资金时，即可获得登录系统的口令和密码，用于办理住房资金的交存、使用、退款、过户、更名等业务。并且，业主凭口令和密码可在任一地登录资金中心网站，可随时查询掌握自己房屋维修资金账户情况，并可随时了解本小区是否有需使用维修资金的信息。
记者还了解到，当业主分户账面维修资金余额不足首期交存数额的30%时，业主应当及时续交维修资金。若业主未续交的，到房屋“生病”时，房屋所有人就无法申请使用维修资金了。
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●哪些属于共用部位：屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；地下室出现渗漏、积水的；楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；公共区域门窗或窗纱普遍破损的；其他情况。
●哪些属于共用设施设备：电梯主要部件需要进行维修或更换的；二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；避雷设施不满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；其他情况。
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我市创新模式
加强维修资金管理
本报讯 （记者曾艳华）近日，记者从赣州市住房资金管理中心了解到，为加强我市商品住宅专项维修资金的归集和使用管理，我市不断创新住宅专项维修资金管理工作模式，受到广大群众的好评。
过去，因房屋所有权转让引起维修资金业主变更的，受让人应当持维修资金过户协议、房屋所有权证、本人身份证明等前往资金中心办理过户（更名）手续。自2014年9月1日起，我市实行维修资金随房屋所有权转移而自动过户的工作方式，无需当事人另外申请，最大限度方便群众。
市住房资金管理中心实现了对住宅专项维修资金管理的标准化、网络化管理，业主可以随时登录该中心网站进行账户查询、业务咨询办理等。此外，该中心还建立了住宅专项维修资金交存专用窗口，对申请人实行“保姆式”服务和加时服务。
