投资上限初拟5% 不涉足具体开发。
保险资金投资不动产细则有望于近期出台，而首期获准不动产投资的资金上限拟设为总资产的5%。按照去年末保险资金总资产3.34万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。
投资上限初拟5%
10月实施的新《保险法》新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，这意味着保险资金可以进入房地产市场。而据知情人士透露，《保险资金投资不动产试点管理办法》有望于年内正式出台。
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据悉，各大保险公司在资金运用领域早已觊觎楼市，新《保险法》允许保险资金投向楼市因此将改变行业投资格局。保监会有关人士透露，保险资金投资不动产的具体比例要待最后公布时才能明确。由于保险机构对不动产投资领域还比较陌生，投资经验、投资团队尚匮乏，因此监管层并不会制定太高的投资比例。据悉，目前参与征求意见的业内人士多认为初始投资比例为5%的可能性较大。
中金公司的预测报告也认同了这一比例。报告分析，从国际经验以及国内保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%到15%之间，但初始上限可能为5%。根据预计，保险资金入市后每年新增资金量约150亿至200亿元，且主要集中投资于商业楼宇。
三大公司未雨绸缪
此前，保险资金涉足不动产已有先例，不过多是利用自有资金购置自用办公楼，如国寿、平安、泰康、新华、太保、太平、华安等都有过这方面经验。据悉，截至今年初，保险资金已经布局不动产接近200亿元。
在实践层面，大型保险公司已然开始积极准备起来：平安在今年8、9月，借助旗下信托公司大举进军房地产业，先后接触金地集团、绿城集团。国寿投资与信达投资公司在7月签订战略合作协议，双方将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位合作。人保投资控股公司则在5月与金融街签署战略合作协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发方面进行合作。
据悉，此次放开后，保险资金可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业4类。获利较为丰厚的房地产开发则被排除在外，征求意见稿明确规定，保险机构不得参与一级土地开发、参与住宅类商品房的开发和销售、提供无抵押、无担保的债权融资。在投资的资金来源上，征求意见稿明确规定：可用自有资金和责任准备金投资不动产，以万能保险产品和投资连接保险产品的责任准备金投资不动产的，只限于购买公开发行的不动产金融产品。
整体效应未必明显
据业内人士分析，鉴于可能为5%的投资上限，保险资金投资不动产更多还是在于增加了一种投资渠道，受制于各种客观因素，在短期内似乎难以产生太大的效应。数据显示，今年上半年，保险资金投资收益率为3.44%，其中权益类资产投资收益率在10%左右。预计保险资金投资不动产要求的年化收益率会在6%至10%的区间内。中金公司的分析报告指出，如果投资不动产的比例界定在5%左右，其对整体保险资金的投资收益影响并不明显。
泰康人寿资产投资部某人士表示，保险资金进入房地产市场应该是个长期过程。保险资金负债性比较强，投资期限以长期为主，因此地产业可与之匹配的项目并不多。由于保险资金更看重投资安全性以及长期回报的匹配，因而在商业地产市场，特别是高档写字楼市场将是保险资金的优先选择。
在房地产投资领域，相较其他投资资金而言，保险资金进入时间晚，规模小，且目前市场已经被前期进入的投资资金占据优势。因此，不少业内人士建议，保险资金投资房地产初期应该循序渐进，可以选择与信托、PE资金合作等方式介入房地产行业投资以熟悉市场。
