房贷收紧 二手房市场很“受伤”

    在房产交易过程中，约有90%的买家会选择贷款买房。但从今年5月份以来，赣州与全国很多城市一样，银行纷纷收紧放贷规模，并陆续停办二手房贷款业务，对二手房市场造成巨大冲击。

    银行 额度收紧 普遍停贷

    按照市场规律，银行信贷额度通常是“年初松、年底紧”，上半年贷款增速较快势必会造成下半年额度紧张。尤其是今年新“国五条”出台后，赣州二手房交易量激增，在短短一个多月的时间内消耗了大量信贷额度，造成很多银行无钱可放。

    据笔者走访了解，如今，在赣州中心城区，工商银行、农业银行、中国银行等国有银行已明确叫停二手房贷款，交通银行、招商银行、浦发银行、兴业银行等商业银行也从4月份开始调整金融政策及方向，陆续停止受理二手房贷款业务，即便是目前仍会受理二手房贷款申请的建设银行和邮政储蓄银行，也提高了审核门槛，对房龄及贷款人信用、资质等条件的审核都更为严格，且审批、放款周期大大拉长。

    对于银行集体停办二手房贷款业务的原因，受访的多家银行信贷经理均表示，银行信贷额度非常紧张，做一手房贷款和企业经营性贷款业务都不够用，根本没多余的款放给二手房客户。

    买家 贷款难 很无奈

    想贷款买房，却无款可贷，这是近几个月来很多购房者所面临的尴尬。

    面对贷款难，本想在二手房中“淘宝”，买一套精装小户型作过渡房的小胡表示很是无奈。据小胡介绍，从去年底开始，她一直在看房，终于在今年7月份看中了一套位于章江新区的精装小两房，总价52万元，地段、环境、户型和装修风格都是她非常满意的，本想按揭贷款买下这套房，但跟房东面谈时，房东表示急用钱，银行放款太慢，希望她一次性付款，价格可以再减2万元。尽管房东主动降价，房子的性价比很高，但对于手头积蓄只有十几万元的她来说，一次性付款的缺口太大，最终只好放弃了。

    跟小胡一样，很多买家正遭遇贷款难的无奈。从今年第二季度以来，各银行对二手房贷款的审核要求越来越严，放款时间也越来越慢。在一季度，上世纪90年代初的老房子还能申请贷款，而从5月份开始，银行都纷纷提高房龄要求，要求1997年以后的房子才能申请住房按揭贷款。即使房龄和贷款人资质等条件符合，放款时间也越来越长，原本只用等一个月左右就能拿到贷款，如今要等三四个月才有音信，没法付全款的买家只能苦等。

    卖家 房难卖 很苦恼

    与买家想买房，款难贷的无奈相比，很多二手房卖家则面临着房难卖，资金难回笼的苦恼。

    刘先生有一套闲置的四房两厅住宅，早在去年上半年就有很多中介业务员建议他卖掉这套房子，因为当时房子在出租，手头资金也充裕，没在意卖房的事。到今年8月，刘先生需要一笔资金投资新项目，便计划将房子出售。可卖了近两个月，有意向的买家很多，可以全款购房的人却寥寥无几，最后，他不得不一再让步，降价15万元卖给了一次性付款的买家。

    受贷款难的影响，很多急需用钱的二手房卖家不得不主动降价抛售，单套房源降价幅度从几万元至几十万元不等。即便如此，那些手头持有大户型、高总价房源的房东仍面对主动降价却难脱手的苦恼，毕竟在连银行都缺钱的市场背景下，碰到有能力全款支付房款的买家的几率非常低。

    中介 业绩下滑 压力大

    “在3月份，我一个月签了9个单，可这几个月，我每月只签二三个单，还是店里业绩最好的，业务很难做。”谈到最近业绩时，位于赣州市长征大道的某二手房中介门店业务员小李颇为感慨地说。

    贷款难，成交少，压力大，是当前赣州二手房中介机构共同面临的生存现状。据位于赣州市健康路某中介门店的业务员小王介绍，10月已经过去20多天，他还没有卖出一套房子，只做了1个租单，压力很大。与小王一样，近几个月以来，很多二手房中介机构的业务员一个月卖不出一套房子，一个门店十几个业务员1个月仅能卖出一两套房子，签几个租单，连店租和人员工资都赚不回。

    款难贷，房难卖，客户流失，从业人员纷纷抱怨“压力山大”。在重重压力下，越来越多二手房中介机构调整经营思路，扩大业务范围，将二手房推售重点转向商务写字楼、店面等可以利用商业贷款的房源，或由原来单一的二手房租售转向销售代理新建商品房，以求能在一手房市场中分得一杯羹。

    市场 成交量锐减 后市不乐观

    受二手住房贷款门槛提高，贷款难度加大，放款周期延长等因素影响，近期的赣州二手房市场，买家不敢买，卖家不敢卖，市场观望气氛渐浓，毁约、跑单等交易纠纷增多，成交量明显下滑。

    据一位有着十余年二手房交易经验的业内人士透露，近几个月赣州二手住宅交易量萎缩近一半，且在目前成交的二手住宅中，以中低价房源为主，单价超过7000元/平方米，总价超过80万元的房子很难成交。因为二手房贷款门槛高，放款慢，买家更愿意选购贷款更便捷、快速的新建商品房。

    对于赣州二手房市场后期发展前景，多位业内人士表示不容乐观。原因在于在金融政策从严、资金面趋紧的情况下，银行会将有限的额度用在消费贷款、小微企业贷款等收益更高的领域，压缩利率微薄的房贷业务；另一方面，由于今年赣州城区新项目增多，新建商品房供应量增加，一些在二手房市场碰钉子的买家，会转向购买性价比高、贷款快速的一手房。仅这两个方面因素影响，二手房市场必将受到冲击，二手房交易量或将持续下滑。