“以房养老”探索中国路径

　　当“养老”遇到“房子”，一个是每位国人都要重点解决好的人生课题，一个是每个传统中国家庭都“不得不”完成的艰巨任务，两大焦点碰撞之际，“住房反向抵押养老保险”即“以房养老”，注定引发金融、房地产、养老服务等相关行业与社会大众展开热议。

　　9月13日，国务院发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出要完善我国养老服务业的投融资政策，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“以房养老”，这个在发达国家发展得相当成熟而在我国前期试点水土不服、屡遭冷遇的养老保障工具，在我国到底有没有可行性？又究竟该如何铺开试点？中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文在接受本报记者采访时表示：“政策的出台有利于满足一部分居民的高端养老保障需求，保护住房反向抵押人的合法权益，并且对促进我国多层次养老保障体系的建立，保护养老保障市场的健康发展，具有积极的意义。”

　　保障多样化

　　“以房养老”起源于荷兰，在美国形成成熟的发展模式，那些拥有房屋产权的老人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，经对房屋综合评估后，依据估值定期给老人发放固定养老金，老人可继续拥有房屋居住权直至去世，此后金融机构出售抵押了的房屋，所得用来偿还贷款本息，剩余部分则归还老人的继承人。

　　正如民政部相关负责人所说，“以房养老”的政策旨在积极应对人口老龄化，不断满足我国老年人持续增长的养老服务需求。

　　近年来，随着我国进入老龄化社会，养老保障问题日益严峻，政府部门、金融机构和普通民众都急需补充养老保障，而“以房养老”使得房屋兼具居住和养老双重功效，能够保证老人在“居者有其屋”的前提下，通过“倒按揭”方式获得部分养老资金。

　　不容忽视的是，目前市场上出现了一些质疑的声音。“年轻时拼命赚钱攒房子首付，紧接着还房贷，给银行打了一辈子工才终于得到的房子，老了难道又要我还回去？”郑秉文对本报记者解释称：“住房反向抵押养老保险只是小众产品，并不是主流产品，更不是强迫大家都予以采用，只不过是为我国老人增加了一种养老保障选择。”

　　值得注意的是，“以房养老”主要是针对经济基础处于中上等水平的老人，自己已经拥有一定的养老资金，但还想获得更多的资金以便获得更高品质的生活，并且其儿女不需要继承房产，或老人还有未被抵押的房产可以给儿女继承。

　　“路是路，桥是桥。”郑秉文强调，千万不能混淆公共产品和私人产品，“以房养老”并非政府推卸养老保障责任的工具，政府承担民众基本养老保障的责任，并不能因此而转移给民众自身。

　　试点屡遇阻

　　事实上，“以房养老”在我国并非新鲜话题，专家学者早在十几年前就开始探讨“以房养老”在我国推行的可行性，而自2005年起，我国各地陆续出现相关试点，主要存在五种模式，除了杭州模式以外，大多数地区遇到阻碍。

　　2005年开展“给我房子，替你养老”业务的南京市，探索路径为“以租换养”模式，其实质是个人房产抵押贷款。然而由于限制条件过于苛刻，推行遇冷，按照试点规定，必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”。

　　上海市试点的“住房自助养老”模式于2007年由上海市公积金管理中心推出，规定65岁以上的老年人可以将产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，老人一次性收取房款，同时公积金管理中心再将房屋返租给老人，双方约定租期，租金与市场价等同，试点失败的主要原因是规定老人在与公积金管理中心签约时即刻变更房屋产权，大多数老人在思想上不能接受。

　　同样于2007年推出的还有北京的“养老房屋银行”模式，由中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出，该项目规定60岁以上老人向养老机构申请后，将原住房出租，老人入住养老服务中心，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用，而房屋产权不变更。

　　相比之下，杭州模式提供四种方式供老人自行选择：租房增收养老是将独居有房老人安排到敬老院后将其住房出租；售房预支养老是将独居有房老人安排到敬老院后将其住房出售；退房补贴养老是将独居有房老人安排到敬老院后将其居住公房退还给房管部门；换房差价养老是将地段好的独居老人的直管公房出租，另选地段略差房屋租赁给老人居住。此外，中信银行“以房养老”模式采取的是倒按揭贷款方式，要求申请人至少拥有两套住房，贷款最长只有10年，上述四种方式在一定程度上满足了市场存在的多样化需求。

　　公众待启迪

　　借鉴杭州模式的成功经验，金融机构将房屋产权是否变更、如何变更、签约后老人住在何处等问题交由老人自行决定，在很大程度上保证了老人能够按照自身需求和偏好选择适合自己的养老模式，得到了市场的初步肯定。

　　总结其他模式的失败教训，不难发现主要存在两方面原因：一方面是传统伦理文化的挑战，老人传统观念不是把自己的住房抵押给金融机构而是留给下一代；另一方面是我国住房产权存在制约，目前推行的住宅用地是70年使用权，当老人抵押房产时，使用年限或许已经不多，当其身故后房屋使用年限更是所剩无几，如此金融机构仅依靠剩下的使用年限来补偿已支付养老金成本，面临的风险较大，因而不少金融机构望而却步。

　　对此，郑秉文建议：“金融机构应该引领社会风尚，启迪公众意识。”在他看来，“以房养老”作为一种新生事物应通过社区、网络宣传等途径正确宣传解读，包括各项优惠政策、房屋所有权归属、各类产品之间区别等内容，提高公众的认知度，并加强国民理财教育，逐步突破传统养老观念的桎梏，倡导现代养老观念。

　　市场普遍建议，营造与之相配套的法治环境尤为关键。“以房养老”需要不动产产权制度创新，国家可以分年度征收土地使用税，或以逐年缴纳物业税的方式取代一次性交齐土地使用费，将房屋使用期限改为永久性，对“以房养老”的老人实行房屋产权的完全私有制。此外，由于“以房养老”业务所涉部门较多，政府应积极发挥引导和协调作用，加强政策引导，严格管控风险。