“房票时代”如何合理置业

“金九银十”期间，市场购买热情再次高涨，但限购、限贷政策的持续影响，使得“房票”显得格外珍贵。专家建议要改变之前的梯度消费观念，并合理使用“房票”（购房资格），当然，也要避免为“房票”而铤而走险。

文/本刊记者 甄爱军

购房热情高涨

张先生决定在最近两个月内搞定房子。

在上海打拼了近十年时间的张先生，已经完成了原始财富积累，积攒了将近100多万元。“用这笔钱，可以在外环线附近购买一套80平方米的两房了。”他这样盘算着。张先生这段时间正在看房，只要碰到合适的，就会出手。

其实，类似于张先生这样的购房者大有人在。“金九”来临，购房热情再次高涨，直接体现在成交连续放量。德佑地产数据表明，9月份第二周，上海商品住宅成交量达到28.56万平方米，创下7月以来的最高点。另有统计数据表明，截至9月15日，上海市商品住宅成交面积达到了58.4万平方米。业内人士估计，照此势头发展下去，今年“金九”最终成交量很有可能达到120万平方米以上的高位水平，与去年金九的成交量相仿。

此外，包括北京、广州、深圳等在内的一线城市近期成交状况也出现明显改善迹象。据中国指数研究中心提供的数据显示，进入9月以来，北京商品住宅成交变得活跃起来，周成交量在第37周（9月9日至15日，以下同）突破35万平方米；广州商品住宅在今年第37周成交量达到17.35万平方米，与前一周持平，但相对8月最后一周，增幅高达6成；深圳第37周商品住宅成交量分别为10.14万平方米，环比增幅高达5成。此外，包括成都、重庆、长沙、武汉、南京等在内的国内重点城市，成交量也有不同程度的上升。

“房票”依然紧缺

而与购房热销高涨不相适应的是，由于限购政策并未真正放松，因此“房票”的紧缺程度丝毫没缓解。

所谓“房票”，即购房资格的形象说法。目前绝大多数中心城市和部分三、四线仍在实行限购政策，规定本地户口家庭，只要名下有两套住宅，就没有购房资格，更没有贷款资格。而外地户口，必须有社保或纳税证明并且满一年，才能在当地限买一套。限购规定，使得很多具备购房实力的人，因为手中拥有房产套数超过两套而失去购房资格。

虽然近期陆续有部分三、四线城市开始放松限购政策，但大面积放松的可能性极小。近期浙江舟山传出消息称放松限购政策，2013年以前无论买过多少套房都“不算”，只要2013年1月1日以后没买过房的,都可以再买一套。此外，今年8月，温州放宽限购政策，允许购买“二套房”。

但业内人士分析指出，这并不能认为是限购政策放松的前兆。德佑地产研究部总监陆骑麟表示，上述地区适度放松限购，最主要还是因为当地楼市低迷，已经直接影响到地区经济，因此需要通过政策调整来刺激楼市达到稳定经济的作用。但他进一步指出，在整体楼市调控下政策脱离限购而放松的可能性也相对较小。

而就在不断有城市传出放松限购措施的时候，住建部适时站出来表示，督察组下月将抵地方急查限购、限贷执行情况，以防房价快速上涨。“这可以看作是政府发出警示，千万别对松动限购政策心存指望。”陆骑麟说。

一步到位可考虑

“房票”紧张，这给购房者提出了一个新的命题，即如何用好“房票”？

按照此前市场流行的观点，虽然购房是大宗消费，但并不能因为购房而使得自己的生活品质受到影响，因此专业人士建议采用梯度消费的方式，即首次置业的时候可以先购置小面积的住宅过渡，等到日后家庭添丁之后再换购一套面积稍大一些的住宅；等到财富积累到一定程度之后再考虑舒适性需求，甚至追求更高层次的居住享受。因此我们这一辈子可能会面临三次或以上的购房机会。而从过去的经验来看，这确实不失为一种行之有效的住房消费方式。

但限购、限贷政策的实施，使得这种办法失去了价值。限购导致本地居民只有两次购房机会，而非本地居民只有一次购房机会。而限贷也加大了购房成本和难度，比如上浮二套房贷利率1.1倍，首付比例不低于6成，停止三套房贷款等。

要用好“房票”，专家建议购房者尽可能考虑一步到位。如果按照之前的住宅消费思路，购房者可能会兼顾各种需求，如汽车、旅游等，因此在住宅预算方面投入不会很多。但在限购、限贷背景下，“房票”有限，多次购房成本上升，所以可以投入更多资金用于购房，以避免在短时间内再次换房的情形。

还有就是在有限预算的情况下，尽可能购买可改造的住宅。比如有的开发商在房型设计上多花了一些心思，包括阳台等空间能够充分利用起来，因此虽然买的是两房，必要时可改造为三房。也就是说，花两房的钱，买三房的使用价值，这也是一种合理使用“房票”的方式。

铤而走险不可取

专家提醒说，通过非常规手段获得“房票”的做法不可取。

据了解，目前比较常见的做法主要有三种：第一种是“假离婚”；第二种是用子女的名义去买；第三种则是用别人的名义去买。

“假离婚”这种案例最为常见，一方在获得 “自由身”之后，只要符合限购政策的相关规定，便可以购买房产。但值得注意的是这种方式往往会对夫妻双方带来一定的影响，近期就不断爆出弄假成真的新闻。

利用子女名义购房，曾一度被认为是最佳规避方式。此举不仅可以避开限购，而且还可以享受首次购房的优惠贷款政策，比如享受优惠贷款利率，降低购房成本。另外，首次购房在税费开支方面也有所区别，如购普通住房需缴纳购房款1%~1.5%的契税，而第二次购房契税税率为3%。但不可否认的是，这种办法的缺陷也是非常明显的，因为这相当于占用了子女的“房票”，未来子女购房，则会面临限购尴尬。

还有就是利用朋友甚至陌生人的名义买房。这种办法是两人私底下协商好，房产归出资者所有，这种看似比较靠谱的做法，其实隐藏着巨大的风险。上海联业律师事务所主任律师王展表示，两人之间的协议，对两人之间有效。但这并非意味着出资人对房产真正拥有处置权，而一旦产权登记人背着出资人将房产进行转让、抵押等，出资人将面临蛋打鸡飞的情形。此外，这种方式还会为未来转让带来麻烦，因为一旦与产权登记人失去联系，物业转让将变得困难重重。