事后追悔莫及 谨防二手房“急抛期”买卖风险

无论是二手房的买家还是卖家，都要更多地关注自身的需求和二手房交易当中常见的问题和风险，将这些问题放在首位，而不要被所谓的“抛售”热潮给带动，造成事后追悔莫及的情况发生。

随着新“国五条”各地细则的纷纷出炉，持续火爆多日的二手房交易有所降温。然而，仍有不少刚需买家、改善型购房者想要抢在20%个税政策“瓜熟蒂落”之前搭上最后一批“末班车”，这就提醒买卖双方注意二手房交易中的多种风险，避免一味求“快”而得不偿失。

五类房产易抛售

业内人士分析，在当前形势下即使想“抛售”或“抢购”房产，首先也还是应该合理比较分析、权衡得失，有选择性、目的性的出售或买入符合自己情况的二手房，而不要盲目跟风政策持续变化中的市场状态，以免反受损失。

根据各大中介公司对于目前抛售较多的房产类型特征分析显示，以下五类房产抛售几率较大：

第一类是投资客在新房开盘时即购入的房产。由于开盘价较低，即使让利，利润空间仍足够让其满意。

第二类是体量大（房屋供应量大）且后期仍有在建新房的楼盘。由于供需比有增大趋势，同时新房会分流部分二手房购买需求，从而制约二手房价格上涨的速度和幅度，同时降低二次转让的出手速度。

第三类是投资者进驻较集中的楼盘。由于投资者集中的楼盘存在同一时间大量抛售的风险，这会贻误投资者择机撤出的时间，潜在竞争激烈的楼盘将对投资者获取高额利润埋下隐患。

第四类是配套设施尚不完善，相对升值潜力减弱的楼盘。由于一些一线城市的发展呈现新楼盘遍地开花的繁荣之势，因此早前认为潜力巨大的楼盘经过一定时间的发展，有被其他潜力区域所超越的现象，从而竞争力有所下降。

第五类是位于未来保障性住房和两限房供应集中地的楼盘。保障性住房和两限房的定向购买人群和指导价格都会在一定程度上拉低区域市场的总体档次，同时也会在结构上缓解当地的部分购房需求，而这些都与投资者追求地域供给稀缺性和地区居住的高尚档次相悖。

花言巧语要辨清

其次，在二手房交易当中也要注意平常经常出现的一些纠纷和问题，不要因为急于完成交易而事后懊悔。例如购房者急于买房时，一些中介或卖家也许会说，有好几个客户急着买，如果不交定金，可能就会错过机会，“好房不等人”。然而，等到购房者真的要签合同的时候，却会发现房屋出现了这样那样的问题，价格也与一开始描述的并不相符。其实，刻意降低价格、虚假描述房子情况在二手房交易当中原本就常见，而各项交易税费、过户手续也都比较复杂，买卖双方都应多留心眼。

质量方面，购房时就需要检查房屋的各个方面，力争做到不遗漏。比如顶楼房屋要注意屋顶是否漏水（是否有水印），非顶楼的也要注意楼上是否有漏水处；阳台、窗台是否漏水；自来水水流大小；各处下水是否通畅；门窗是否容易开启关闭；室内墙体是够否有开裂现象；楼外延是否有开裂现象；煤气、水、电、暖气、物业费是否有欠费。再比如，想要挑选购置学区房要的，还应注意该地址是否还有别的户口，等等。

同样的，卖家也要对交易的整个过程有所负责，避免随意将交易委托给中介公司、他人，也要防止遭遇“不靠谱”的买家，使得交易不成反惹纠纷。另外，一些网上盛传的避税、避政策的“妙招”也要当心，诸如办理“假离婚”和“假结婚”、签阴阳合同做低交易价格、虚假诉讼借司法判决过户、过户给子女再上市销售、过户给公司再进行交易等等，都存在着相应的法律风险和受骗上当的可能，到最后甚至人财两空、鸡飞蛋打也未可知。

产权手续须明晰

第三，对于想要短时间内促成二手房交易的消费者而言，在面对卖家、买家或中介时都要保持冷静，注意控制风险，以免遇到打着趁机图利算盘的不法分子，以至上当受骗。在涉及二手房产交易前，一定要到房产部门做好相关功课，了解产权情况及抵押、租赁情况，看是否具备交易条件。同时，不动产买卖需要办理过户手续才能发生转让效力。根据物权法，购房人即使签订了房屋买卖合同，但未及时办理过户则产权尚未转移。

比如以往曾出现过的抵押房非法转卖、一房多卖、假房本等多种欺诈案例，都可能会使购房者受到巨大的损失。因而，在签订合约、交易手续等过程中都要保持细心，注意好每一个环节。合同条款方面，务必要一条一条仔细研究，对自己无利的地方，要及时申辩，涉及原则性问题，要坚决反对。签订合同前，务必验明经纪人和卖家的正身，并检查检查房子的档案。房屋一切除户口以外的自然情况，均须依档案记载为准，比如房龄，结构，房主变动，产权情况等。若是自住，房龄和谈判时候严重不符，必须提出索赔，产权不清晰，比如有抵押，就直接取消交易。进一步的，查完房子档案还可以继续到房源查所在的派出所窗口查询户口情况。

最后，包括各项贷款、验房收房和尾款等环节，买卖双方也都要注意自身相应的风险。收房的时候，购房者还要全面验收，并结清煤气费，电视费，宽带费，物业费等各项费用。

交易心态应放平

最后，还是要提醒购房者理性购房、理性卖房，考虑到目前政策的进一步变动和调整，购房者还是要具体情况具体分析、放平自身心态，不能一味图“快”而忽视了原本的需求。

一方面，买家要更多地考虑自身居住、换购的实际需要，以及未来几年家庭购房情况可能出现的变动来选择想要的房产，在买房这件大事上面仍要保持好“三思而后行”的谨慎，考虑到今后买卖交易可能面临更多的税费和交易限制，若过急抢购还没有完全想清楚、看明白的房产，日后面临居住上的问题就难免更为被动了。

另一方面，卖家也要考虑好自身房产的定位和实际价值，避免过急出手造成后悔的情况。而对于要进行改善性换购的购房者来说，更要考虑周全，以免在先买后卖、先卖后面的过程中走错一步，导致整个购房计划都受到影响。