来源：21世纪经济报道
发布时间：2013年01月28日
刚迈入2013年，地产信托产品的险情就接连不断的爆发。
1月22日，新华信托公告称，上海录润置业股权投资集合资金信托计划担保方——邹蕴玉及上海高远置业（集团）有限公司（下称“高远置业”）被曝由于借贷纠纷陷入债务危机。邹蕴玉及其控制的高远置业由于部分债务已经到期并形成诉讼，且上海录润置业有限公司（下称“录润置业”）也卷入其中。
1月24日下午，记者来到高远置业和录润置业对外公布的办公地址，却发现早已人去楼空。
新华信托称，录润置业项目已在2012年12月6日正式开工，工程处于桩基施工阶段。录润置业已将法定代表人由邹蕴玉变更为录润置业总经理淦彤军，信托公司将进一步采取措施确保录润置业施工项目的正常运作。
事实上，2012、2013年正是地产信托兑付的高峰期，其中以2013年的到期规模最大，业内预测将达到2800多亿元。在地产调控持续之下，开发商承担了高融资成本的信托产品是否会出现违约风险成为市场的忧虑。
“2013年我们的关键词就是风控，尤其是地产信托的到期兑付风险。对于地产信托，关键要看融资对手是谁，部分中小地产项目肯定很容易出现风险。”上海一位信托高管向记者表示。
险情出现
记者了解到，因民间借贷纠纷，两位自然人分别将高远控股有限公司（下称“高远控股”）、高远置业、录润置业及邹蕴玉等告上法庭，两宗案件将于近期开庭。
邹蕴玉正是这三家公司的实质控制人，在2008年，邹还以15亿的身家，登上2008胡润女富豪榜的第44名。
这桩诉讼案件与新华信托的关系在于：2011年1月10日，新华信托成立上海录润置业股权投资集合资金信托计划，8.5亿元的信托资金通过增资的方式投资录润置业。
增资完成后，该项目公司的注册资本为8.6亿元，信托资金持有其中98.84%的股权。其中2.5亿元用于偿还股东借款，其余资金用于项目公司江湾23-5地块项目（又名“上城广场”）的建设。
工商资料显示，录润置业现在的法定代表人已变更为淦彤军。淦来自高远置业，曾任常务副总经理一职。
因为有销售机构对这个项目不是特别看好，这款信托产品在发行时就不很顺利，一位了解该项目的知情人士向记者透露。
产品的发行细节似乎也证实了这一说法。该信托期限为3年，到期日在2014年1月10日。信托的发行资料显示，该产品原计划分为二期，各募集4.25亿元，最终却被拆分成四期才募集完成：第一期募集21470万元，第二期33510万元，第三期18230万元，第四期11790万元。
第四期在2011年6月-7月开始推介时，还曾发生过推介延期的情况。因为江湾23-5地块项目还有一家4S店没有搬走，因此产品发行时不属于净地，如果后续还涉及拆迁事宜，对项目进度、价值评估等判断都会带来影响，该人士续称。
记者看到，虽然信托产品已经发行一年多，但在2012年一季末的信托财产管理报告仍提到，“待4S汽车店停止营业后，将立即组织施工队伍对旧建筑进行拆除及平整，进行补钻探，完整钻探报告”。
事实上，在1月24日下午，记者在项目现场看到，确有一家4S店紧挨着该项目。不过，该店仍在正常营业。该店的工作人员告诉记者，并没听说有停止营业一事。
多种原因下，该项目的动工时间最终被延迟。2012年10月底公布的信托管理报告显示，截至2012年三季度末，信托资金共运用8.05亿元，主要用于归还股东借款、前期工程费、 财务费用、管理费用等。
不过，由于证照办理时间预计将比计划进度滞后约14个月，同时由于建筑物地下部分在确定的规划中增加了一层，增加建筑面积约14000平方米，所以整个工程量相应有一定增加。
记者在现场看到，该项目的工地周围已经建起围墙，不过大门紧闭。里面一位看守的保安告诉记者，项目确实已经开工，但现在工人已经放假回去过年，暂时停工。
信托抽身？
新华信托在这个项目中，采取了不少风控措施，首先是委派两名工作人员进入项目公司董事会；其次采取印信管理和资金监管等方式；再者，高远置业及其董事长邹蕴玉为信托资金顺利退出提供不可撤销连带责任保证担保。
新华信托称，已经紧急与项目方及邹蕴玉本人取得联系，并进行多次沟通了解详情，督促项目方尽快寻求解决危机的具体方案。同时，还对录润置业涉诉案件立即展开调查，具体情况在进一步核实中。
1月24日下午，记者来到高远置业、上海录润对外公布的办公地址——上海申亚金融广场12、15楼。
在15楼，一人士称，该地是两家投资公司租赁的办公场所，并无高远置业。在12楼，记者发现墙上挂有高远控股的字样，但办公室里并没有员工在办公的痕迹。记者巧遇门外途经的4名男子，其一称，“他们公司已经全部撤走。”但不知搬往何处等问题。
“当时我们了解到的情况是，在信托融资中，仅是邹蕴玉及高远置业等提供担保，邹却将土地等有价值的抵押物，抵押给民间借贷，这对信托产品来说，风险非常大。”上述知情人士表示，一旦担保方陷入其他纠纷，对信托产品就很不利。不过，记者未能找到邹蕴玉证实这一点。
然而，危机早在路上。在上海录润置业项目之前，新华信托与高远置业、邹蕴玉已经熟悉。
2010年5月，新华信托成立无锡汇鑫股权投资集合资金信托，规模为2亿元，其中7900万元用于受让项目公司——无锡汇鑫置业有限公司50％的股权，剩余12100万元向项目公司增资以开展怡景园项目的开发建设，完成后信托公司将占项目公司71.7%股权。
在无锡汇鑫置业的股东名单上，高远置业持有51%的股权，董事长正是淦彤军。该信托的到期日为2012年5月16日。但新华信托在2011年12月28日却提前清算该信托产品。另外，从进度看，怡景园项目也比原计划有所滞后。
除了新华信托的录润置业项目外，其他与高远置业、邹蕴玉等有来往的信托公司其实都已经迫不及待的抽身逃亡。
五矿信托曾在2012年1月10日、2012年3月12日成立东方证券股权收益权转让集合资金信托计划1期、2期，分别募集4680万元。这款产品存续期限均为12个月，用于分期受让高远控股有限公司持有的深圳市东方证券公司一定份额股权的收益权，资金主要用于高远控股红酒等贸易投资。
除此之外，五矿信托还在2012年4月6日，成立东方证券股权收益权转让2号集合资金信托，募集资金5200万元（第一期2600万元，第二期2600万元），用于分期受让高远控股持有的东方证券一定份额股权的收益权（第一期500万股，第二期500万股）。
股权转让价款主要用于高远控股钢材贸易投资，信托期限为12个月。
不过，在2012年12月，五矿信托已经着急将上述信托产品提前清算结束。记者调查发现，高远控股的注册资本为5亿元，法定代表人正是邹蕴玉，持股比例为84%。此前一份材料显示，高远控股的主要资产是持有2241万股广发银行和8000万股东方证券。
有的幸运脱身，有的却抽身不及。据媒体报道，中泰信托在2013年1月初因单一信托产品纠纷，将高远控股告上法庭。早在2012年8月底，国联信托也因借贷纠纷，将上海中望投资公司、高远控股、高远置业、邹蕴玉告上法庭。
其实高远置业之前的股权变更非常频繁，邹蕴玉的金融资本运作也是辗转腾挪，信托公司应该对这种迹象早有警觉，上述知情人士分析说。
2008年4月，高远置业准备借壳*ST方向（000757.SZ）登陆资本市场。最终却因地产调控的到来，地产上市企业融资受监管部门严格限制，重组在2010年4月流产。
这次借壳披露的材料，也显示出邹蕴玉对金融资本运作的喜好。除了高远控股的金融资产外，高远置业还持有申银万国2400万股、交通银行54.4952万股。
记者调查还发现，上海金浦小额贷款公司因保证合同纠纷，状告高远置业、高远控股以及邹蕴玉的4宗案件也正等候开庭。
上海市金融办的一份批复文件揭开两者关系，原来高远控股正是金浦小额贷款的股东，共持有约10%的股权。
另外，正如上述人士所说，高远置业自1997年成立以来，股权变更就十分频繁。截至2008年，股权前后经历8次的转让或增资。
评估注水严重
事实上，上海录润置业信托项目仅是缩影。随着兑付洪峰的到来，更多地产信托的风险将会逐一暴露。“2013年，我们对地产信托会更加谨慎，就是担心会成为‘最后一棒’的接手人。”上述信托高管向记者表示。
他的担忧不无道理。地产信托发行的高峰期在2010年和2011年，按平均2年期限计算，在2012年、2013年将是兑付的最高峰。用益信托统计，在2013年上半年，仅集合资金房地产信托到期规模就将超过1000亿元。市场测算2013年总共将有2800多亿元房地产信托到期兑付，规模高于2012年。
“关键要看融资对手，如果是大型房企，安全性就比较高，但如果是二、三线的中小房企，兑付风险就比较大。”上述高管表示。
记者获得一组统计数据显示，在2010-2011年，房地产信托的主要交易对手都是一、二级的开发资质。其中一级资质约占35%，二级资质23%，三级资质占7.46%，没有准确资质信息的占24.81%，另外保障房是9.7%。
一般来说，资质较高（如一、二级）的大型开发商融资能力也较强，出现现金流风险的可能性较小，而小型开发商或者单体项目的风险较大。
从2012年的案例来看，当地产项目出现风险时，应对措施有三种：一是借旧还新或展期，用新发信托的资金来补上之前信托到期后的资金缺口，前提是该地产项目本身的未来现金流情况仍然可覆盖融资，只是出现暂时的偿还困难。
二是资产管理公司或地产基金接手；前提是抵押率较好的项目，并且项目的地段、品质不错，开发商只是出现了资金链困难。资产管理公司可通过债权、股权的形式进入。譬如，华融资产管理股份有限公司湖北省分公司就收购湖北银行对名流置业子公司的8000万元贷款债权。
三是信托公司自有资金介入兜底，然后再将抵押的土地、房屋等资产进行拍卖处置；这显然是下下策。在2012年11月底，中融·青岛凯悦信托对应的青岛凯悦置业集团名下的位于青岛市南区燕儿岛路8、10号房产被公示拍卖，成为近些年首款通过拍卖处理信托资产的项目。
记者独家获悉，经过三轮的拍卖，终于在2013年1月16日，该项目的商业房地产和部分车库以及20套公寓顺利拍出，成交总额为58555.6万元。三次拍卖成交总额共计64139.2万元。
“当发生风险时，地产信托项目最关键的安全措施就是土地抵押物是否充足，如果能低价出手，接盘者应该也不少。”上海一位信托研究人士表示。
不过，即使是有土地作为抵押，信托评估报告中注水现象并不少见，有的项目进入拍卖后，才撕下其伪装的面具。
譬如青岛凯悦中心拍卖时的评估价仅为3.3亿元，而当时发行信托时的抵押物评估价值却高达9.56亿元。
不仅如此，中信信托的中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划对应的青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权及地上建筑物也被曝出被迫拍卖变现。
该项目参考价起拍价是7.89亿元，略高于7.1亿元的信托规模。而信托发行时，评估价为12.75亿元。“评估价格水分严重的现象确实存在，这也是未来处置地产项目时暗藏的风险，尤其是如果碰上楼市价格下跌。”上述高管坦言。
