叶檀：人口红利不应成为房价泡沫替罪羊

    有顶有底，房地产市场将在狭窄的区间内蜿蜒爬行。

　　极端的言论是议论者的特权，政策制定者需执中而行。事实正是如此，被市场认为矛盾的房地产调控政策其实并不矛盾：2010年调控以来抑制投资性购房从没有松动，这让房价的上升有了天花板；为了避免房地产市场硬着陆，从2011年年底开始地方政府陆续出台政策扶持刚性需求，让房地产市场有了底。房地产调控上有顶下有底。

　　让房地产市场有支撑，仅靠刚性需求与改善型需要还不够，还需要国民生活的改善，以及人均收入的提高。

　　一种流传久远的错误观念认为，人口红利造就中国房地产市场之大底，只要有了每年上千万从农村转移出来的人口，房地产就会蒸蒸日上。数据与经验没有印证这一理论，1949年之后出生率最高的年份，并没有形成中国房地产高峰，也未形成商品房市场的蓝海，当时中国城市中人们在单位分房的泥潭里挣扎。而出生率极高的印度、孟买等地，与高房价齐名的是一望无际的贫民窟，只要看过那部有名的电影《贫民窟的百万富翁》，就会对可怕的城市“滚地龙”留下深刻的印象。

　　只有庞大的人口转变为有效消费群体，房地产市场的增长才能脚踏实地，而培养有效消费群体就是让更多的人拥有财富，拥有稳定的工作，让从农村转移出来的人群变成有效消费群体，因此，只有国民收入的普遍提高才会带来房地产市场的健康繁荣，否则房地产市场就会陷入畸高畸低的恶性循环之中。

　　著名的行为金融学家、耶鲁大学教授罗伯特·希勒，参与设计了标准普尔/凯斯-席勒住宅价格指数，开发出自己的美国现有住房价格指数，从1890年到2004年间的真实（已按消费价格通胀率进行过修正）的住房价格指数中，参照了建筑成本、美国人口数量以及长期利率等数据，对美国的房地产价格作全面的观察。

　　希勒从美国的历史数据分析，发现历史上房地产价格并没有明显大幅上涨的现象，历史上房价与建筑成本关联性很强。也就是说，在正常的以消费主导的市场中，建筑成本与房价有很高的吻合度，考虑到中国的土地价格占比在30％以上，因此在成本中必须加入土地价格等因素。