金融房产宣传噱头大于实质 实为保险理财产品

保险销售噱头十足消费者需明辨
 

    本报昨日AII3版报道“将保险包装成房产”引起市场关注，记者了解到，报道中该款实为太平人寿“福寿连连”分红型两全保险，而该款产品在今年3月31日已经全国退市，对于退市原因有业内人士分析保险产品更新换代属于正常，也有分析认为该产品或属于快反型保险产品，与监管层规定相悖而遭遇退市。

    然而记者了解到，“金融房产”概念并不新鲜，销售人员对此都很熟悉。也有业内人士表示，此类宣传噱头大于实质，消费者需要看清楚其产品的实质。“金融房产”究竟是一个什么东西呢？

    现象：“金融房产”登录二手房销售网站

    虽然是一套纸面上无法居住的“金融房产”，这款产品却赫然登上了不少网络二手房交易页面。

    记者在赶集网的二手房出售页面看到，赫然挂着“中国太平集团福寿连连‘金融房产’”出售的信息，而在佛山二手房交易帮手网上，也有关于“福寿连连”金融房产的内容。

    这究竟是怎么一回事呢？记者在公开资料上看到了如下的例子：如果一位0岁的宝宝投资一套复式型保额10万的“金融房产”，0首付，每个月按揭还银行1385.8元，按揭期限20年，总投资33万元。

    而“房子”在办好手续后会自动帮你出租出去，不用自己操心，也不用考虑装修、物业等各种问题，一次给两年的房租，至少一万元，一直可以收房租到88岁，按照中档红利来算，88年的租金总额将会达到125.4万元，88岁后，按照中档红利计算，银行会按照226.2万元将“房产”收购回去，没有无法脱手之虞。

    而目前的房地产市场，购买一套房源至少需要3成首付，此后还有高额的随利率波动的贷款利息，有高额的各项税收，装修、物管、水电费等，还有断租和折旧的风险。相比之下，“金融房产”确实显得十分诱惑。

    有意思的是，有销售人员在网上列出了“实物房产”和“金融房产”对比表格。记者看到，以举例总房款100万元，20年还贷为例，两者分别从首付、还款利息、装修房、物业费等方面比较，而金融房产以其无首付、无贷款利息、无任何费用、保证无空租等优势明显胜出。

    保险产品噱头十足

    记者发现，同样打着“金融房产”的各种保险理财产品依然如雨后春笋般冒出来。

    记者发现，各家推出的“金融房产”事实上都大同小异。幸福人寿旗下的“幸福祥利”两全保险也自称为“金融房产”，只要每年缴纳“按揭”固定的数目，便可以隔年收固定的“房租”，并在65岁、70岁、75岁等“高龄”节点收取固定的房产投资收益。而中国平安也推出了“平安金融房产”——“金裕人生”两全保险(分红型)，并称：“首付多少自己定，可以分三年、五年、十年按揭。”浮动租金每年一次，固定租金在“房主”60岁前，每两年一次，60岁后每年一次，并称满期投入本金能收回，万一出现风险，全额退还所付房款。

    意图：将抽象的金融产品比喻成一个实体

    事实上，除了“金融房产”，还有其他噱头十足的保险产品，例如前段时间高调发售的“爱情保险”，引起了网友对于“爱情保险是否能保证爱情”的广泛讨论。有业内人士透露，作为枯燥的金融产品在销售的时候很难具体，加上消费者普遍缺乏相关的金融知识，所以业务人员在销售时往往会将抽象的金融产品比喻成一个比较具体的实物好让消费者理解。

    “养老险就是一个很好的例子。”据某大型险企负责人介绍，养老险经常被形容成“养儿防老”，“现在这个观念已经普遍被消费者所接受，一说大家也都能理解。”更有销售人员透露，有险企就曾将分红险当做股票来卖，一手就是100份。

    “金融房产”已不新鲜

    据介绍，将保险产品包装成“金融房产”已经不是新鲜事了，几年前就已出现，保险公司做业务的人员对于这一概念都不陌生，记者从业务人员处了解到，这一概念主要是将金融产品的消费和房地产做对比，“这几年大家都在买房产，卖保险的人处处碰壁，怎么办呢，把保险当房子卖，房子要月供，保险要年缴；房子可以出租有现金流，保险有生存金返还；房子有很多税费，保险免税费；房子可能贬值，保险能保值。”有业内人士猜测，在房地产火爆的情况下催生出以“金融房产”做噱头的这一做法并不出奇。

    谈到“福寿连连”在上月底退市的原因，有分析人士表示，作为已经销售了五年的保险产品升级换代是很正常的事情，目前公司也有类似的保险产品在销售，另一方面，由于“福寿连连”是在保单生效后的第二年就有相应金额返还，或与保监会今年1月颁布的《人身保险公司保险条款和保险费率管理办法》的相关规定相悖，文件中规定，要求保险企业开发两全保险应当满足首次给付生存保险金应当在保单生效满3年之后、保险期限不得少于5年等条件。