地产商年报悬疑 大幅降价后利润反增

    去年三、四季度，全国多数城市均出现过楼盘大幅降价，万科、中海、保利、招商、世茂等房企龙头都参与其中。

　　大多数人认为，随着开发商的大幅降价，房地产公司的毛利必然会出现大幅度下滑。但兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆3月底发布的最新统计数据却显示，降价对开发商的毛利影响微乎其微，在100多家发布了2011年年报的地产商中，约70%的房企实现了业绩增长。同时，《每日经济新闻》记者调查还发现，部分房企甚至还出现了毛利率大幅上升的情况，如龙湖地产2011年签约收入达到人民币382.7亿元，归属于股东的核心净利润率从2010年的17.1%上升至2011年的18.7%，物业发展业务毛利率从2010年的33.3%增长至2011年的40.3%。

　　为何在房价下跌的情况下，开发商的利润不降反增？一种说法认为，开发商的利润增长，是因为财务数据被粉饰；另一种说法则是在成本上进行精简控制。

　　事实的真相究竟是什么？《每日经济新闻》记者对此进行调查。

　　多家房企保持高毛利

　　事实上，降价后依然有高毛利的房地产公司，不止龙湖一家。

　　3月29日，世茂房地产（00813，HK）发布2011业绩报告：2011年公司营业额达260亿元，同比增19.5%；毛利达100亿元，同比增长25.4%，毛利率同比去年上升1.8个百分点。

　　3月15日，中海发布的2011年年报显示，中海去年整体毛利率稳中有升，由2010年的40.1%升至去年的42.6%，净利润率亦由27.9%升至约30%。中海董事会主席孔庆平还断言，今年毛利率依然将保持30%至40%。

　　根据“2012中国房地产百强企业研究成果”，2011年房地产百强企业净利润均值为21.7亿元，是2008年的2.5倍，同比增长幅度高达26.2%。而早在上述数据发布之前，来自瑞银的一则报告则预测，2011年上市房企整体的净利润增速将达到20%。

　　上述财务数据，显然与此前众多券商的业绩预测有明显的差异。根据《每日经济新闻》记者此前的报道，曾有多家券商发布报告认为，由于房企去年的大幅价格调整，今年的平均利润率将低于去年。

　　根据《每日经济新闻》记者此前的报道，万科在2011年下半年的降价潮至少席卷了北京、广州、深圳、厦门等全国多个城市，其中广州某楼盘的降价幅度甚至达到20%。

　　此外，龙湖、中海等位于上海的楼盘也出现大幅的降价，以龙湖郦城为例，原本1.8万元/平方米的毛坯房变成了1.4万元/平方米的精装房，且装修标准还达到了2500元/平方米，以此计算，除去装修价格，实际的降价幅度超过了36%。