老旧小区如何走出“失修怪圈”？[图]

上世纪八九十年代，我市不少居民区分属于不同单位管理。随着这些单位的房屋逐步分权过户，如今，原有单位管理的小区变成了无物业管理的老旧小区——设施老化、大而分散、人员复杂等问题成为这些小区管理的难点，尤其是诸如下水道、化粪池等小区公共设施一旦出现维修问题，往往因为一时资金筹措难等原因不得不被搁置。2月9日，赣州市厚德路70号小区的居民就遇到了这样的问题。

交不齐钱，化粪池就不修

老旧小区如何走出“失修怪圈”？

2月9日，赣州市厚德路70号小区的居民说，小区几处化粪池春节前就堵了，污物开始往外溢，给居民生活带来不便。

一户不交钱，大家一起臭

这个春节，赣州市民卢先生等过得有些不爽，因为自家单元楼下的两处化粪池污物在春节前就开始往外溢了，粪便流了楼梯过道一地，生活十分不便。卢先生家住赣州市厚德路70号，小区有一栋楼，5个单元，都是上世纪80年代的老房子。

2月9日，提到厚德路70号小区化粪池外溢一事，章贡区大公路社区居委会主任曾佳也很无奈。“其实，这事就卡在钱上。”据介绍，按规定，小区化粪池应归小区物业负责，没物业的小区，应由产权单位管理。那些产权证已下发，产权单位已随之消失的小区，则应由小区居民共同凑钱、共同维修。在这过程中，小区辖区居委会负责协调，督促居民收好钱款，联系施工队维修。

据大公路社区有关工作人员介绍，厚德路70号小区是建于上世纪80年代的返迁房，现在无物业管理，是座开放式小区。小区房屋原是公房直管。如今，小区居民大多已取得了房屋产权，也就意味着产权单位也没了。既没物业，也没产权单位，小区的化粪池出现问题后，通常是在大公路社区居委会协助下，由居民自己凑钱进行维修。

曾佳告诉记者，环卫部门也会向小区住户收垃圾处理费，但那是用于日常的垃圾处理工作，“清理化粪池是项专门的工作，得居民出钱另外请人来处理。”

维修说来轻巧，出钱的事怎么办呢？曾佳告诉记者，虽然同住一栋楼，但目前小区还是有不少住户不愿意出钱对化粪池进行维修。由于钱收不齐，因此维修化粪池一事，从春节前一直拖到现在。“我们上门催了几次，目前仍有部分居民硬是不交，怎么办呢？”曾佳说。

频繁维修，钱越来越难收

记者了解到，厚德路70号小区化粪池出问题已经不是一次两次了，小区居民也曾多次向有关部门以及媒体进行反映。刚开始，居民交钱修化粪池的积极性颇高，可随着小区化粪池频繁堵塞，居民的心也凉了。

曾佳向记者出示了他们春节前贴在小区各处的告示。告示内容大概为，厚德路70号居民小区化粪池堵塞，给广大居民出行带来不便，现需清理，需每户收取100元钱……落款是小区居委会，日期显示为2012年1月15日。

曾佳说，贴出告示已快一个月了，60户居民中只有20多户交了100元钱。

“化粪池年年堵，年年修，以前还能凑钱维修，现在大家都心灰意冷了，谁还愿意出这个钱呢？”住在小区三单元的钟先生说。

“现在是‘谁使用谁负责’，该小区住户有义务交维修费。”曾佳表示，住户不肯交费，问题就无法解决。据居委会工作人员介绍，由于小区一些住户经常不在家，还有些房屋已经租出去，这使得维修费的催交工作变得异常艰难。现在唯一可行的方法就是工作人员每天上门动员居民交维修费，“实在没有更好的办法了。”

记者还了解到，由于厚德路70号小区管道老化严重，很多单元居民楼的化粪池或者下水道每隔一段时间就会出现这样或者那样的问题，搞得居民苦不堪言。问题一直得不到解决，小区的居民就四处打电话求助。这让化粪池问题似乎陷入了一个“怪圈”，怎么也解决不了。

解决的关键：谁来出钱？

2月9日，就厚德路70号小区化粪池维修问题，记者来到赣州市房地产管理局物业科了解情况。该科有关负责人表示，小区居民楼当初在分权到户时，所谓的公共维修基金根本没有。目前，房屋既然已经分权到户了，小区内公共设施的维修管理等费用就应该由居民自己负责，或者由居委会出面解决。

记者在采访中了解到，厚德路70号小区遇到的问题并不是个案，赣州中心城区不少老旧小区均有此问题存在。曾佳也坦言，他们服务的社区范围大部分是老城区，排污管道堵塞是非常普遍的现象。新型小区有物业管理公司和维修基金，居委会却什么也没有。这笔钱应该怎么做才能收到？收不到又该由谁来垫付？

在采访中，房管部门一名不愿透露姓名的人士表示，诸如化粪池维修中存在的交费争议，都是老城区房改后遗留的问题。房改之后，原单位大多不再承担单位楼的管理工作，而居委会又不能像物业管理公司一样进行收费管理。他建议，可以考虑在房屋产权变更过程中拿出一定比例的费用成立公共基金，然后用这笔基金进行房改后的居民物业管理。

江西君实律师事务所律师吴智尧说，我市不少老旧小区隶属于不同单位，以前是单位的相关部门进行管理。后来公房出售、单位改制等导致这部分小区管理出现了真空。大部分老旧小区当初改制的时候，没有设立公共维修基金。日后小区产权变换后，房屋公共设施维护只能靠大家出资解决。目前，这些老旧小区没有物业公司管理，也少有物业愿意接手管理，这需要业主聘请物业公司或者自己管理，这其中关键要有人牵头，这在法律上是允许的。

吴智尧认为，厚德路70号小区业主可以成立业主委员会然后再聘请物业公司，政府部门可以在业主委员会的审批上提供帮助。

不过，老旧小区成立业主委员会采取居民自治的办法好是好，但不一定符合每个小区的实际，而且实施起来也有难度。曾佳表示，目前迫切希望的是，政府能有好的解决办法出台，或者能拿出专项资金对城区所有老旧小区的公共设施来一次全面的改造升级工程，以彻底解决这个难题。（记者刘善盛 文/图）